공인중개사의 손해배상책임에 관해

1. 공인중개사를 의지할 수 밖에 없는 이유

'빌라왕' 사태와 같은 전세사기에 연루된 공인중개사에 대한 책임을 따져볼 필요가 있다.

부동산을 매매하거나, 임대차 할 경우에 공인중개사를 믿고 의지할 수 밖에 없다. 한 개인이 평생동안 부동산을 매매하는 일은 극히 드물기 때문에 관련 정보가 부족하다. 평생동안 모아야 살 수 있는 큰 돈을 거래하기 때문에 공인중개사는 고객에게 상당한 책임을 져야하고 제도적으로 뒷받침되어야 하는데, 현실은 그렇지 못한 것으로 드러났다.

 

2. 공인중개사의 책임한도

사기에 가담한 공인중개사가 있고, 그러한 사실을 입증할 증거자료가 있다고 하더라도 의뢰인은 공인중개사로부터 적절한 배상을 받을 수 있을까? 어렵다고 한다. 

  전문가들은 실질적으로 중개업소에 온전히 손해배상책임을 묻기 힘들다고 입을 모읍니다. 중개업소의 '고의·중과실'을 입증하기 힘들고 손해배상 한도도 연 2억원으로 낮기 때문입니다. (2023.1.20. 비지니스워치 보도)

  그나마 공인중개사법 시행령이 개정되면서 2023년 올해 1월1일부터 개인 중개업소 손해배상 책임 한도가 1억원에서 2억원(법인, 2억에서 4억원)으로 상향됐습니다.

우리 법은 중개업자들이 의무적으로 손해배상책임 보험보증(공제)에 가입해야 한다고 명시하고 있는데요. 중개업자가 금전적인 능력이 없거나 고의로 피해보상을 하지 않을 경우를 대비해서입니다.

계약 당사자는 부동산 계약 체결 후 계약서와 함께 받는 '부동산 공제 증서'를 통해 중개업소의 책임 보증 한도를 확인할 수 있습니다.

하지만 부동산 공제 증서에 적힌 '보증 한도액 2억원'은 우리가 언제든 2억원을 보장받을 수 있다는 것을 의미하지는 않는데요. 공제 증서에 적힌 보장액은 한 해 동안 중개업소에서 발생한 모든 거래를 기준으로 하기 때문이죠.

다시 말해 한 중개업소에서 일년 동안 10건의 중개 사고가 발생했다면, 보험보증에서는 10건의 사고를 통틀어서 2억원을 보장할 뿐입니다.

그렇다고 한해 동안 피해자가 1명이라고 해서 2억원까지 보장받을 수 있는 건 또 아닙니다. 소송을 통해 인정된 중개업자의 과실에 대해서만 배상금이 결정되기 때문입니다.

가령 중개업자의 '고의 또는 과실'로 임차인이 1억원의 손해를 봤고 손해배상 청구 결과 중개인의 과실이 40%라고 판결받았다면, 임차인이 받을 수 있는 배상 금액은 4000만원이 됩니다.

 

3. 중개업자의 과실책임은 어떻게?

법률 전문가는 중개인의 고의나 과실을 입증하기 어렵다고 입을 모으는데요. 원칙적으로 민사소송의 경우 중개인의 잘못을 원고(임차인)가 입증해야 하기 때문입니다.

김예림 법무법인 심목 변호사는 "빌라왕 사건에서 공인중개사의 과실이나 부정한 행위가 있었는지 밝혀내기 어려운 부분이 있다"며 "중개 과정에서 특별한 문제없이 계약을 한 후 빌라왕처럼 집주인이 사망했을 경우 중개사의 과실을 묻기는 어려울 것"이라고 말했습니다. 

다만 임차인에 대한 중개인의 설명 의무를 다했는지에 대해서는 중개인이 입증해야 합니다.

김 변호사는 "최근 임차인의 설명 의무 위반과 관련해 중개인의 책임을 인정하는 추세가 확산하고 있다"고 말했는데요.

특히 최근 대법원 판례(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결)에서는 "공인중개사는 자기가 조사·확인해 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 된다"고 밝혔습니다. 

* 과실책임 입증해도 실제 돈을 받기까지는 법원판결을 거치기 때문에 2~3년이 걸린다고 함.

 

4. 관련 언론보도

[https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2023013016150000147?did=DA]

국민 공분을 부른 ‘빌라왕’들의 전세사기에서 공인중개사들은 핵심 공범이었다. 화곡동 빌라왕 강모씨 사건에서는 배후에서 사업을 실질적으로 주도하며 임대사업을 권유했고, 지난해 10월 사망한 ‘원조 빌라왕’ 김모씨 사건에선 사탕발림으로 손님들을 유인해 거액의 리베이트를 챙겼다. 그런데 전세사기에 가담했던 중개업소가 지금도 시세보다 높은 전세 중개를 버젓이 하고 있다고 한다. 몹시 개탄스러운 일이다.

 

[https://www.mk.co.kr/news/realestate/10629099]

공인중개사법상 중개사의 자격을 제한하는 방법은 크게 자격취소와 자격정지로 나뉜다. 자격취소는 중개사 면허를 박탈하는 것이고 자격정지는 최대 6개월 내에서 가능하다.

법상 중개사의 자격을 취소하거나 정지를 시킬 수 있는 금지조항만 20개를 훌쩍 넘긴다. 자격증 대여, 사무실 중복 개소, 이중계약서 작성 등 다양하다. 그럼에도 불구하고 전세사기 중개사들이 활개칠 수 있는 이유는 정작 전세사기를 문제삼을만한 조항이 거의 없기 때문이다.

관련 법률 전문가들은 20여가지 조항 중 세 가지 정도가 근거가 될 수 있다고 꼽았다. 첫번째는 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명 의무를 규정한 25조 1항이다. 이 조항은 중개사가 중개하는 물건의 상태, 입지, 권리관계 등을 성실하고 정확하게 설명하도록 하고 있다.

두 번째는 해당 중개하는 물건의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 세입자의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하고 있는 33조 1항 4호다. 세번째는 중개사 본인이나 제3자의 이익을 위해서 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주는 행위를 금지하는 33조 1항 8호다.

문제는 세 조항 모두 법문 자체가 모호하다는 것이다. 전문가들은 경찰 수사 등을 통해 중개사가 조직적으로 사기에 가담한 사실이 발견되면 당연히 법 위반으로 볼 수 있다고 했다. 그러나 사기를 꾸민 건축주나 소위 ‘바지사장’ 등과 직접적인 연관성이 입증되지 않으면 깡통전세가 발생했다는 이유만으로 위 조항을 적용하긴 어렵다고 했다.

박일규 법무법인 조운 대표변호사는 “정부에서 ‘사기에 가담한 중개사’라고 표현했는데 적어도 공범으로 처벌될 정도까지 이르렀을 경우를 뜻하는 것으로 보이기 때문에 면허 취소가 가능해보인다”면서도 “그렇지 않은 경우 단순한 시세 착오냐 시세 조작이냐를 구분하기는 쉽지 않다”고 했다.

김예림 법무법인 심목 변호사도 “형사처벌이 되려면 고의성이 있어야되는데 임대인이 사기꾼이란 걸 인지하지 못한 채 의뢰한 가격에 중개만 했다면 고의로 가담했다고 보기 어려워 처벌이 마땅치않다”고 설명했다. ‘거래상의 중요한 사항’에 가격도 포함된다는 법원 판례가 있지만 이 역시 해당 지역 주변 시세를 어떻게 판단하느냐에 따라 위반 여부가 달라질 가능성이 높다.

게다가 위 조항들은 모두 자격정지의 근거조항이지 자격취소까지는 이를 수 없다. 자격정지도 지방자치단체가 위반 여부를 판단해 내릴 뿐이다. 자격취소는 해당 규정을 위반해 법원에서 징역형이 확정이 된 경우에나 가능하다.

이종혁 한국공인중개사협회장은 “현행법상으로는 전세사기에 관계된 중개사들 중 극소수인 조직적 가담자 이외엔 처벌할 방법이 없다”며 “협회 법정화를 통해 중개사들에 대한 지도 감독 권한을 부여해줘야 전세사기 예방 효과가 커질 수 있다”고 말했다.

 

2023.02.05 - [증명서 발급/사실확인증명] - 전세사기와 공인중개사

전세사기와 공인중개사