전세사기 사건에서 피해자 10명 중 7명이 20~30대 청년층이었다고 한다. 부동산 경험이 부족하고 어려운 용어가 있어서 그러한 면이 있었던 것으로 추정하여 국토교통부에서 부동산 계약에 필요한 필수용어를 알기 쉽게 정리했습니다. 관련 자료를 살펴보겠습니다.
근저당 vs 저당권
근저당은 미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말하는데요. 쉽게 말해 자신의 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것을 뜻합니다. 근저당 설정 여부는 임차인에게도 매우 중요한 내용입니다. 전세 계약 전, 등기부등본을 통해 해당 매물에 근저당이 설정되어 있는지 확인할 필요가 있는데요. 그렇다면 근저당 비율이 높은 집은 왜 위험할까요?
근저당이 설정되어 있는 집을 예로 들겠습니다. 부동산 매매가격이 2억 원인 아파트를 전세금 1억 5천만 원으로 계약하고 이 아파트에는 부동산 융자가 1억 2천만 원이 있다고 가정하겠습니다. 그런데 해당 집이 경매에 넘어갔고 이때 1억 8천만 원에 낙찰되었을 경우 계약 전, 이미 1억 2천만 원이라는 대출이 존재했기 때문에 근저당권 우선순위로 인해 전세 보증금 또는 월세 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
실질적으로 대출이 없는 집을 찾기는 힘듭니다. 또한 근저당이 있다고 해서 무조건 전세사기로부터 노출된 것은 아닌데요. 여기서 중요한 것은 ‘근저당 비율’입니다. 근저당 비율이 나의 보증금과 합쳤을 때 100%가 되면 안 되는데요. 특히 빌라, 단독주택 등 시세 확인이 정확하지 않은 곳은 60%를 넘기지 않는 것이 좋겠습니다.
이사 후 전입신고를 마친 날 임대인이 근저당을 설정할 경우 해당 근저당의 권리는 당일부터 발생하기에 내 보증금의 경우 임대인의 근저당보다 권리 순위에서 밀리게 됩니다. 이 상황에서 추후 혹여나 건물이 경매로 넘어간다면 내 보증금은 후순위가 되는 상황이 발생되는거죠. 이러한 경우를 방지하기 위해 전세 계약 시 특약사항을 넣어 계약을 진행하는 것이 좋습니다.
중년 장년층이더라도 부동산 계약이나 매매를 자주 하는 것이 아니라 어려울 수 있습니다. 부동산 용어가 평상시 쓰는 말과 달리 어려운 부분이 있어 알기 쉽게 설명하는 자료가 필요한 것이 사실입니다. 임대인의 근저당권 설정이 당일 발효되는 점을 고려하여 계약서 작성시 특약사항을 꼭 확인할 필요가 있습니다. 부동산 계약을 하게 되면, 사전에 부동산표준계약서를 확인하여 살펴보는 것이 좋을 것입니다.
