1. 대리란?
대리는 타인(대리인)이 본인의 이름으로 법률행위를 하게 되면 그 법률효과는 본인에게 생기는 제도를 말한다.
민법에서 두 가지 경우에 법률행위자(또는 의사표시자)와 법률 효과를 받는 자가 분리되는 현상을 인정한다.
그 중 하나는 생명보험과 같은 ‘제3자를 위한 계약’이고, 다른 하나가 대리제도이다.
본인의 이름으로 법률행위를 한다는 점에서 상법상의 위탁매매와 같은 간접대리와 구별되고,
본인과 대리인은 각각의 인격을 전제로 한다는 점에서 법인의 대표와도 다르다.
대리인이 의사를 결정한다는 점에서 단순히 의사를 전달하거나 표시 행위에 협력하는 사자(使者)와도 구별된다.
* 민법 제114조(대리행위의 효력) ① 대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다. ② 전항의 규정은 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용한다.
* 쌍방대리(민법제124조)
제124조(자기계약, 쌍방대리) 대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자쌍방을 대리하지 못한다. 그러나 채무의 이행은 할 수 있다.
대리인이 한편으로는 본인을 대리하고 다른 한편으로는 자기 자신이 상대방이 되어 계약을 맺는 경우를 자기계약이라고 하고, 동일인이 하나의 법률행위에서 당사자 쌍방의 대리인이 되는 경우를 쌍방대리라고 한다. 자기계약의 경우는 본인과 대리인 간의 이해 출돌, 쌍방대리의 경우는 본인 간의 이해충돌을 피하기 위해 금지하고 있는 것이다. 그러나 본인의 허락이 있거나 이미 확정된 법률관계를 단순히 결제하는 데 불과한 채무의 이행의 경우에는 허용된다.
2. 대리권의 제한
공인중개사법 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
1. 〜 5. (생 략)
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
판례
개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보를 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있으므로 이를 방지하여 중개 의뢰인을 보호하고자 함에 있는바, 위 규정에 위반하여 한 거래행위가 사법상의 효력 까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법 목적을 달성 할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률 적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래도 단지 직접 거래라는 이유로 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이다.
* 단속규정을 위반한 거래행위는 무효로 되지 않는다.
단속규정은 그 규정을 위반하여도 벌칙의 적용이 있을 뿐이며 행위 자체의 사법상의 효과에는 영향이 없다.
1:1 상담이 필요한 경우
네이버 엑스퍼트에서 대화, 문자, 줌(화상회의) 등 저렴한 비용(1만원)으로 개별상담을 진행합니다.
https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100027231&productId=100059805