국토교통부는 2023년 8월 10일 실거래 시스템에 고가의 허위계약 신고을 올렸다가 취소하여 시세를 교란하는 사례에 대한 기획조사 결과를 발표했습니다.
조사결과 시세조종 목적으로 신고가 신고 후 해제하는 법인-법인대표/직원 간 거래, 공인중개사 개입 거래 등 다양한 허위신고 의심 거래유형이 확인되었습니다.
아파트 가격 급상승기였던 2021년 1월부터 2022년 1월까지 거래된 적발 건이 전체 적발 건 중 약 80%를 차지했다고 합니다.
법인-법인직원 간 거래
부산에서 법인이 분양물건을 법인 직원에게 ´21.12.14 신고가(3.4억원)로 매도하였는데, 본 건 계약 이후 거래 금액이 상승되어 거래가 다수 이루어졌으나 본 건은 ´22.9.15 계약해제 되었고, 매도인이 계약금을 몰취하지 않고 모두 반환
☞ 허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 통보
공인중개사 개입 사례
매도인은 신고가를 포함하여 여러 차례 해제신고를 통해 실거래가격 상승에 영향을 준 후, 해제신고된 거래가격 수준으로 제3자에게 매도하는 방법으로 지방의 아파트단지 4곳에서 총 44건을 매수하고 총 41건을 매도하였음. 또한, 집값 띄우기 목적 의심되는 거래에 특정 중개사가 반복적으로 가담하는 등 중개인과의 공모가 의심
☞ 매도인과 중개인이 집값 띄우기 공모한 정황이 의심되어 경찰청 통보
이번 기획조사는 '21년 1월부터 '23년 2월까지 전국에서 이루어진 아파트 거래 중 신고가 거래 신고를 하고 장기간 경과 후 해제한 거래, 특정인이 반복하여 신고가 거래 후 해제한 거래 등 1,086건을 대상으로 하였다.
거래당사자 간 특수관계, 계약서 존재, 계약금 수수 여부 등을 확인하여 허위로 신고가 이루어졌는지 여부를 중점 검토한 결과 자전거래․허위신고 의심거래 32건을 비롯하여 총 541건의 법령 위반 의심사례를 적발하였다.
* 부동산거래신고법 위반 등 지자체 통보 164건, 공인중개사법 위반 경찰청 통보 14건, 소득세 탈루 의심 등 국세청 통보 429건
한편, 아파트 거래 등기부 자료*와 거래신고 자료 분석을 통해 잔금지급일 후 60일 내 소유권이전등기 신청이 없는 거래내역을 지자체에 통보하여, 위법사항 317건에 대해 과태료 등 조치를 취하였다.
* 해제신고가 의무화된 ‘20.2.21.부터 ’22.6월까지 이뤄진 145만여 건 아파트 거래 대상
** 조치완료 255건, 조치 진행 중 62건 (‘23.7.20일 기준)
적발된 317건의 거래는 ①허위로 거래신고했거나, ②계약 해제 후 해제신고를 하지 않았거나, 또는 ③정상거래 후 등기신청만 하지 않은 경우로 구분할 수 있는데 3가지 모두 과태료 처분 대상이다.
| 건수 | 사유 | 처벌규정 |
| 10 | ㆍ허위신고 (｢부동산거래신고법｣ 위반) | 3천만원 이하 과태료 |
| 264 | ㆍ해제신고 미이행 (｢부동산거래신고법｣ 위반) | 5백만원 이하 과태료 |
| 43 | ㆍ등기 해태 (｢부동산등기특별조치법｣ 위반) | 취득세 5배 이하 과태료 |
공인중개사-중개보조원-매수인의 자전거래 의심
매수인이 매도인으로부터 주택을 매수하면서 공인중개사의 중개보조원에게 계약금 및 중도금을 차입하여 중개보조원이 직접 매도인에게 이체하였고, 약 3개월 후 해제하면서 계약금 및 중도금을 전부 중개보조원에게 반환하였음. 매도인은 1.6억원에 매도를 요청하였는데 중개사가 임의로 1.75억원에 거래 신고하였다는 소명내용 등을 종합할 때 공인중개사‧중개보조원과 매수인이 개입된 자전거래 의심
☞ 허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 및 경찰청 통보
가족 간 거래
매도인 딸과 매수인 부모 간에 신고가로 거래되어 매매대급을 지급하고 거래를 완료하였으나, 이후 위약금 없이 매매대금 일체를 반환하고 6개월 후 계약해제 신고를 하였고, 중개사에게 현저히 낮은 중개보수를 지급한 점 등을 미루어 볼 때 중개사도 자전거래 의심건에 가담하였을 가능성
☞ 허위 매매계약 신고(자전거래) 여부에 대한 추가확인이 필요하다고 판단되어 지자체 및 경찰청 통보
특수관계인(모자) 간 자전거래 의심
가족(모자) 간에 신고가로 매매계약을 체결하면서 전부 구두로 계약을 진행하였으며, 계약금 등 거래대금을 지급하지 않았음. 또한, 계약 및 계약해제 관련 문자 등 어떠한 자료도 없으며, 신고가 거래 후 1년이 지난 시점에 해제신고 된 점 등 자전거래가 의심
☞ 허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 및 경찰청 통보
외지인 거래
해당 부동산은 충남에 소재하고 있으나, 매도인과 매수인은 경기도에 거주하는 외지인이고, 대구 소재 공인중개사가 중개하였는데, 계약 후 2개월 후에 해제하였음. 해제 이후 매도인이 다른 매수인에게 해제건과 동일한 신고가로 매도한 점, 매도인이 동일한 단지에서 총 8회에 걸쳐서 반복 거래‧해제한 이력이 있는 점 등 자전거래가 의심
☞ 허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 및 경찰청 통보
계약금 몰취(배액배상) 금액에 대한 세금신고 회피
매수인이 매도인에게 지급한 계약금 1억원 중 0.75억원을 위약금으로 매도인이 수취했는데, 매수인과 매도인이 작성한 매매계약 해지합의서 합의내용에서 매도인의 위약금 소득세 신고에 대한 고의적 회피정황이 의심
☞ 소득세 신고 회피가 의심되어 국세청 통보
미등기 거래 과태료 부과 사례
거래당사자 간 합의에 의해 계약 해제되었는데, 잔금일 도과 후 장기간 미등기된 사실이 확인되어 계약해제 신고의무 위반 사실을 고지하였으며, 신고관청은 각 거래당사자에게 계약해제 신고 의무 위반 과태료 부과
법정신고 기간 도과해 해제 지연신고
’21.6월에 매도인(법인)과 매수인(개인) 직거래로 체결된 계약으로 12억(신고가)에 거래신고 되었으나 ’21.10월 계약해제 되었으며 법정신고기한(30일)이 초과한 6개월 후 해제신고 되어 계약해제 신고지연으로 과태료 부과되었음. 동 매도법인은 동일단지에 다른 주택을 보유하고 있으면서 두 차례 신고가 해제한 바 있음.
집값 교란행위 근절 대책
국토부는 허위신고나 해제신고 미이행으로 인한 집값 교란행위를 근절하기 위한 제도 개선도 추진하였다.
먼저, 부당하게 재산상 이득을 취득할 목적으로 거짓으로 거래신고 또는 거래취소신고 한 경우 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 부과하도록 부동산거래신고법 상 벌칙규정을 강화했고(4.18 개정, 10.19 시행),
부동산 교란행위신고센터 신고 대상을 기존의 집값담합에 대한 신고 외에 허위신고 등을 포함한 불법 중개행위에 대한 신고까지 확대하였다.
* 부동산거래질서 교란행위신고센터 (https://www.budongsan24.kr)
** (종전)집값담합 등 7개 행위→(개선)공인중개사법, 부동산거래신고법 위반 50개 행위
또한, 7월 25일부터 거래 신고정보의 신뢰도를 판단할 수 있도록 아파트 실거래정보 공개 시 등기완료 여부 및 등기일을 공개하고 있다.
국토부는 진행 중인 연구용역 결과를 바탕으로 거래 당사자, 중개인 등 연결망을 분석하여, 앞으로는 미등기 거래 중 상습위반이 의심되는 건에 대해서는 허위신고 여부를 직접 조사하여 형사처벌 대상인 경우 경찰청에 수사의뢰할 계획이다.
* 「AI를 활용한 부동산 이상거래 선별 고도화 방안 연구」(한국부동산원, ’23.5~11월)
** 종전에는 미등기 건은 지자체 통보하여 해제신고 지연‧등기해태 등 과태료만 부과
또한, 전체 해제거래에 대해서도 동일 중개인, 거래 당사자의 여러 단지 반복 해제거래는 시세조종 여부에 대해 집중 모니터링할 계획이다.
마무리
집값을 믿을 수 있습니까? 현재 서울 아파트 가격이 정상(합당한 가치)인지 의심하지 않을 수 없습니다.
평범한 직장인이 평생 아끼고 모아도 서울에서 아파트 한 채를 살 수 없는 현실입니다.
서울 집값이 과도하게 높은 것은 이것 말고도 많은 이유가 있을 것입니다. 지방 홀대 / 수도권 및 서울에 집중되는 각종 개발사업 / 교통 / 행정 / 의료 / 편의시설 그리고 명문대를 향한 교육시스템 등
50 여년 간 계속되어온 서울 집값 필승의 전통은 그 어떤 정책으로도 바꾸기 어려울 것입니다.
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