정부는 외국인 주택투기 조사의 실효성을 확보하기 위해 국내 체류하는 외국인의 주소지 신고를 의무화했습니다.
국토교통부는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 개정안을 2023년 8월 22일 공표 시행하였습니다. 이는 거래신고법 제6조에 따른 거래신고 내용 조사의 실효성을 확보하기 위한 제도 정비로 보입니다.
그렇다면, 외국인 주택투기 조사가 제대로 이루어지지 않았다고 볼 수 있는 여지가 있지 않나 생각됩니다.
외국인 주소 신고 의무화
지난해 10월 외국인 주택투기 기획조사 당시 일부 외국인들의 거주지가 불분명해 등기가 반송되는 등 소명자료 청구가 지연됐고 거주기간 등의 정보가 부족해 편법증여 등 위법의심행위 조사에 일부 어려움이 있었다.
이에 조사의 실효성 확보를 위해 매수인이 국내에 주소 또는 거소를 두지 않을 경우 위탁관리인을 지정·신고하도록 의무화했다.
또 매수인이 국내에 장기 체류하는 외국인인 경우 외국인등록(또는 국내거소신고) 사실증명서를 제출하도록 해 국내 거주 외국인도 내국인과 마찬가지로 주소지 교차 검증이 가능하도록 했다.
아울러 외국인의 국내 거주여부 확인을 위한 출입국기록과 세대 구성정보 확인을 위한 건강보험정보를 관계 행정기관에 요청할 수 있는 근거도 마련했다.
남영우 국토부 토지정책관은 “이번 개정을 통해 부동산시장 교란행위에 대해 실효성 있는 조사·대응이 가능할 것으로 기대된다”고 말했다.
[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)
외국인 토지거래 불법행위 기획조사 결과
국토교통부(장관 원희룡)는 외국인의 토지거래 불법행위 단속을 위한 실거래 기획조사('23.2월~'23.6월)를 실시하여 위법의심행위 총 437건을 적발하였다.
이번 기획조사는 지난해('22.6월~'22.9월) 외국인 주택 투기 근절을 위한 기획조사를 실시한데 이어, 외국인의 토지거래에 대해서도 조사한 것으로,
'17년부터 '22년 말까지 전국에서 이루어진 14,938건의 외국인 ‘토지’ 거래를 중심으로 업･다운계약, 명의신탁, 편법증여 등 불법행위가 의심되는 이상거래 920건을 선별하여 조사하였다.
이상거래 920건에 대한 소명자료 징구･분석 등 조사결과, 총 437건(47.5%)의 위법의심행위가 적발되었다.
적발사항은 편법증여 의심 등 국세청 통보 61건, 명의신탁, 불법전매 등 경찰청 통보 6건, 해외자금 불법반입 등 관세청 통보 35건, 신고가격 거짓신고 등 지자체 통보 419건, 기타 금융위 등 통보 6건이다.
한편, 조사대상 920건 중 가장 비중이 큰 농지거래 490건에 대해서는 농식품부에 자료를 제공하여, 자기의 농업경영 의무 위반 등 농지법 위반에 대해 현장조사를 진행하고 있으며, 하반기까지 조사를 마무리할 계획이다.
적발된 행위는 국세청･경찰청･관세청･금융위･지자체 등 관계기관에 통보하여, 범죄수사, 과태료 처분 등 후속조치가 이루어지도록 하고, 하반기에는 외국인 주택투기 2차 조사와 오피스텔 등 비(非)주택 거래 기획조사도 실시 예정이다.
과거 정부에서는 외국인의 투기성 부동산 불법거래에 대한 관리가 소홀했다는 지적이 있어, 현 정부는 ‘외국인의 투기성 주택 거래 규제’를 국정과제로 채택하여, 외국인 투기 근절을 위한 기획조사를 강화할 뿐만 아니라 제도 정비도 적극 추진하고 있다.
외국인의 투기성 거래에 효과적으로 대응하기 위하여 토지거래허가구역 지정권자가 허가대상자(외국인등을 포함), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있도록 부동산거래신고법을 개정했고(10.19 시행),
기획조사 실효성 확보를 위해 외국인의 거주지1), 국내거주여부2), 가족관계3) 등 확인을 강화할 수 있도록 제도 개선을 추진 중이다.
1) 장기 체류 외국인 거래신고시 실거주지 증명서류(외국인등록 사실증명 등) 제출 의무화,
매수인이 국내에 주소 또는 거소를 두지 않을 경우 국내 위탁관리인 지정을 의무화
2) 외국인 출입국기록(법무부) 자료 공유 법적근거 마련
3) 외국인 건강보험 가입자 세대정보(보건복지부) 자료 공유 법적근거 마련
외국인 위법의심행위 결과 분석
(매수인 국적) 이번 조사에서 적발된 외국인의 위법의심행위를 국적별로 분석한 결과, 중국인이 211건(56.1%)으로 가장 많았으며, 다음으로 미국인 79건(21.0%), 타이완인 30건(8.0%) 순이었다.
* 매도인이 외국인이고 매수인이 대한민국 국적인 건은 집계에서 제외
(매수 지역) 지역별로는 경기도 지역의 위법의심행위가 177건(40.7%)으로 가장 많았으며, 충남 61건(14.0%), 제주 53건(12.2%) 순으로 적발되어 수도권뿐 아니라 전국적으로 위법행위가 다양하게 적발되어, 외국인의 주택 매매거래 위법행위(수도권 적발 위법의심행위 74.2%)와는 다른 양상*을 보였다.
* 수도권 위법의심행위 비중 50.8% (서울 7.8%, 경기 40.7%, 인천 2.3%)
| 【위법의심거래 437건 요약】 | |||
| 관계 기관 |
통보건수 | 주요 위법의심 유형 | 처벌규정 |
| 관세청 | 35건 | ㆍ해외자금 불법반입 등 | 1년 이하 징역/1억원 이하 벌금 (외국환거래법 위반) |
| 국세청 | 61건 | ㆍ편법증여 | 탈세 분석, 미납세금 및 가산세 추징 |
| ㆍ특수관계자 차입금 | |||
| ㆍ거래금액 거짓신고 등 | |||
| 경찰청 | 6건 | ㆍ명의신탁 | 5년 이하 징역/2억원 이하 벌금 (부동산실명법 위반) |
| ㆍ공인중개사 직접거래 등 | 3년 이하 징역/3천만원 이하 벌금 (공인중개사법 위반) |
||
| 관할 지자체 |
419건 | ㆍ계약일 거짓신고 | 취득가액의 5% 이하 과태료 (부동산거래신고법 위반) |
| ㆍ업･다운계약 등 | |||
| 금융위 등 | 6건 | ㆍ대출용도 외 유용 등 | 대출 분석, 회수 |
외국인 토지투기 기획조사
최근 6년간('17~'22년) 외국인 토지 거래량은 매년 22천 건을 상회하는 수준으로 꾸준히 유지되고 있으며, 외국인 토지 거래비율은 수도권에서 더 높은 것으로 나타났고, 국적별로는 중국인(54.9%), 미국인(23.2%), 캐나다인(6.3%) 순으로 나타났다.
| 토지매수 | ’17년 | ’18년 | ’19년 | ’20년 | ‘21년 | ’22년 |
| 전체(건) | 847,580 | 772,383 | 708,495 | 791,285 | 890,618 | 657,129 |
| 전체 외국인(건) | 2,322 | 2,775 | 2,699 | 2,535 | 2,523 | 2,084 |
| (0.27%) | (0.36%) | (0.38%) | (0.32%) | (0.28%) | (0.32%) | |
| 수도권 전체(건) | 233,936 | 232,894 | 222,568 | 252,335 | 279,874 | 188,713 |
| 수도권 외국인(건) | 1,027 | 1,473 | 1,579 | 1,421 | 1,171 | 1,114 |
| (0.44%) | (0.63%) | (0.71%) | (0.56%) | (0.42%) | (0.59%) |
국토교통부는 내･외국인을 막론하고 부동산 거래 불법행위에 대해 엄정하게 관리해 나간다는 원칙 아래, 지난해('22.6월~'22.9월) 외국인 주택 투기 근절을 위한 기획조사를 추진하여 국세청․관세청 등 관계기관에 통보한 바 있으며,
ㅇ 이번 기획조사는 '17년부터 '22년 말까지 전국에서 이루어진 14,938건의 외국인 ‘토지’ 거래를 중심으로 업･다운계약, 명의신탁, 편법증여 등 불법행위가 의심되는 920건에 대하여 실시하였다.
ㅇ 이상거래 920건에 대한 소명자료 징구･분석 등 조사결과, 총 437건(47.5%)의 위법의심행위가 적발되었고, 주요 유형은 다음과 같다.
① (해외자금 불법반입) 외국인이 부동산 취득을 위하여 해외에서 2만 달러를 초과하는 현금을 휴대반입 후 신고하지 않은 것으로 의심되는 경우 35건
② (편법증여) 특수관계인(부모, 법인 등)이 부동산 거래대금을 매수인(자녀, 법인 대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부 등 확인이 필요한 경우 6건
③ (`명의신탁) 실제 거래대금 지급과 취득세 납부 등은 본인이 하면서 거래계약을 타인 명의로 체결하고 소유권이전등기까지 하는 경우 3건
④ (대출용도 외 유용) 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 실제로는 주택 등 부동산을 매수한 경우 4건
⑤ (신고가격 거짓신고) 토지 거래를 하면서 실제 거래가격과 상이한 거래금액으로 신고한 것으로 의심되는 경우 23건
□ 관계기관별 적발사항 통보건수는 편법증여 의심 등 국세청 통보 61건, 명의신탁 등 경찰청 통보 6건, 해외자금 불법반입 등 관세청 통보 35건, 신고가격 거짓신고 등 지자체 통보 419건, 금융위 등 통보 6건 등이었다.
ㅇ위법의심거래 중 높은 시세차익을 취득한 주요 사례로는, 중국 국적 외국인이 인천 계양구 토지를 ‘17.8월 8백만원8백만 원에 매수 후 ’20.4월 9,450만원에 매도하면서 약 1081%의 상승률을 기록한 거래로, 소명자료 제출에 불응하여 지자체에 통보한 사례,
ㅇ인천 서구 토지를 중국 국적 외국인이 ‘20.10월 약 9.7억원에 매수 후 ’21.11월 약 12.3억원에 매도하면서 약 2.6억원의 시세차익을 기록한 거래로, 소명자료 제출에 불응하여 국세청 및 지자체에 통보한 사례 등이 있었다.
한편, 조사대상 920건 중 가장 비중이 큰 농지거래 490건에 대해서는 농식품부에 자료를 제공하여, 자기의 농업경영 의무 위반 등 농지법 위반에 대해 현장조사를 진행하고 있으며, 하반기까지 조사를 마무리할 계획이다.
조사결과가 다소 미약하다는 생각이 든다.
조사하는데 어려움이 있었다는 것을 감안하더라도 외국인이 수도권 집값 상승을 부추겼다는 이야기나 제주도 땅을 싹쓸이했다는 식의 과장된 소문과는 사뭇 다르다는 것을 알 수 있다.
외국인이 한국 내에서 저지른 잘못을 확인하고 조사하는 데에는 빈틈이 있어서는 안 될 것입니다.
그러나, 외국인 혐오 또는 한국 내 사회/경제적 혼란을 외국인에게 두는 우를 범하지 않아야 하겠습니다.
이번 외국인 주소 신고 의무화 조치를 통해 여러 가지 외국인 정책의 실효성을 거두기 바랍니다.
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