검찰/경찰/국토부는 전세사기 특별단속 중간결과를 발표했습니다

A. 주요발표내용

1. 국토부는 ’22.7.~’23.5. ‘부동산 거래신고 데이터’, ｢전세피해지원센터(’22.9.28. 설치)｣에 접수된 피해상담사례 등을 바탕으로 조직적인 전세사기 의심사례 1,322건을 선별한 후 집중 조사･분석을 통해 12차에 걸쳐 전세사기 의심자 및 관련자 970명을 수사의뢰하였다.

2. 경찰청은 작년 7월부터 10개월간 전국적인 단속을 적극 실시한 결과 전세사기 사범 2,895명(구속 288명)을 검거하였다.

3. 대검찰청은 전국 검찰청에 71명의 ｢전세사기 전담검사｣를 지정하여 국토부･경찰과 수사 초기부터 긴밀하게 협력하고 기소･공판까지 담당하는 ‘책임수사’를 실시하여 전세사기를 엄단하고 있다.

B. 국토부 발표

전세사기 의심거래의 지역별 보증금 피해규모

구분	서울 강서	경기 화성	인천 부평	인천 미추홀	서울 양천	서울 금천	서울구로	서울 관악	경기 부천	경기 용인	경기 하남	인천 남동	서울 중랑	기타	합계
거래 건수(건)	337	176	128	159	68	62	81	47	34	34	23	29	9	135	1,322
보증금 합계(억원)	833	238	211	205	167	129	119	115	64	49	37	36	24	218	2,445

전세피해지원센터 피해상담 인원

구분	20대	30대	40대	50대	60대	70대	80대	미기재	합계
인원	82	260	67	27	5	3	1	113	558
비율	14.7%	46.6%	12.0%	4.8%	0.9%	0.5%	0.2%	20.3%	100.0%

전세사기 의심자 신분

구분	공인중개사 및 보조원	임대인	건축주	분양/ 컨설팅업자	대리인	대출 관계자	모집원	기타*	합계
인원	414	264	161	72	33	5	4	17	970
비율	42.7%	27.2%	16.6%	7.4%	3.4%	0.5%	0.4%	1.8%	100.0%

* 전세사기 의심자 등 970명의 신분은 공인중개사 및 중개보조원(414명, 42.7%), 임대인(264, 27.2%), 건축주(161명, 16.6%), 분양ㆍ컨설팅업자(72명, 7.4%) 순이었다.

원희룡 국토교통부 장관은 “앞으로 검찰청ㆍ경찰청으로부터 수사 개시ㆍ피해자 현황 등 정보를 공유받아 전세사기피해지원위원회에서 전세사기피해자 결정이 신속히 이뤄지도록 하는 한편, AI 및 사회연결망 분석기법 등을 활용하여 중개사, 임대인 등의 연결고리 분석을 통해 전세사기 등 위험감지 시스템 구축방안을 마련할 계획”이라고 밝혔다.

전세사기 의심거래 주요사례

C. 경찰청 발표

경찰청 국가수사본부는 전세사기를 ‘경제적 살인’에 비유되는 ‘악성사기’로 규정하고, 작년 7월부터 10개월(’22.7.25.~’23.5.28.)간 전국적인 강력한 단속을 추진한 결과, 총 986건‧2,895명을 검거하고 288명을 구속하였다

검거건수(건)	검거인원(명)	구속(명)	수사 중(명)
986(+368)	2,895(+954)	288(+120)	2,285(+708)

각종 전세사기에 가담하여 불법 중개행위를 한 공인중개사 등 486명을 검거하고, 전세사기 대상 부동산의 감정평가액을 고의로 부풀린 정황을 수사과정에서 확인, 불법 감정행위자 45명 대해서도 수사착수하였다.

범죄유형별은

△ 금융기관 전세자금대출 등 공적 기금을 소진하는 ‘허위 보증‧보험’ 1,471명, △ 조직적으로 보증금 또는 리베이트를 편취한 ‘무자본 갭투자’ 514명, △ 법정 초과 수수료, 중요사항 미고지 등 ‘불법 중개행위’ 486명 순으로 검거되었다.

구분	합계	허위 보증ㆍ보험	무자본 갭투자	불법 중개	깡통전세 등 보증금미반환	권리관계 허위고지	無권한계약	위임범위 초과계약
검거인원	2,895	1,471	514	486	227	103	83	11

수사과정에서 확인된 피해현황은 피해자 2,996명, 피해금액 4,599억원이다. 세부유형으로는 연령별은 ‘20대‧30대 54.4%’, 주택유형별은 ‘다세대주택(빌라)․오피스텔’ 83.4%이며, 1인당 피해금액은 ‘2억원 이하’가 80.2%로 가장 많았다.

D. 대검찰청 발표

검찰은 전국 54개 검찰청에 71명의 ｢전세사기 전담검사｣를 지정하여 전담검사가 국토부･경찰과 수사 초기부터 긴밀하게 협력하고 송치 후 직접 보완수사 및 기소･공판까지 담당하는 ‘책임수사’를 실시하고 있다.

전담검사 지정 검찰청	전담검사	전담수사관	합 계
60개청 중 54개청	71명	112명	183명

‘전세사기 전담검사’는 경찰의 영장 및 법리 적용을 사전 검토하며 경찰 주요사건에 대해 법원의 ‘구속영장 심문’에 참여하여 강력하게 의견을 개진하고 구속에 대한 추가 의견서를 제출하는 등 경찰 수사단계에서부터 적극 대응하여 신속하게 수사하고 있다.

검찰은 경찰에서 송치된 사건을 철저하게 보완수사하여 기소하고, 새로운 증거를 발견하는 경우 추가로 구속하거나 공범, 여죄를 입건하는 한편, ‘피해회복’을 최우선으로 고려하고, ‘경합범 가중’을 통해 ‘법정최고형’까지 구형하는 등 ‘죄에 상응하는 형’이 선고될 수 있도록 적극 공소유지하고 있다.

E. 기자브리핑 질의 응답

<질문> 검찰, 경찰에 여쭤보겠습니다. 지금 적발된 범죄 유형 중에 무자본 갭 투자가 있는데요. 사실 갭 투자는 범죄로 보지 않는 것으로 알고 있는데, 여기 무자본 갭 투자는 범죄 유형으로 적시를 하셨더라고요. 무자본 갭 투자라고 하면 자기 돈 없이 임차인의 보증금만으로 주택을 늘리는 것을 아마 의미할 텐데, 그러면 수사기관에서는 구체적으로 어떤 혐의, 그러니까 형법상 사기인지 뭔지, 어떤 혐의를 적용하신 것인지가 궁금하고요.

앞으로 그러면 자기 돈 없이 임차인 보증금만으로 주택을 구입하는 경우에는 모두 수사 대상이 될 수 있다는 것을 의미하시는 것인지, 이게 첫 번째로 궁금한 점이고요.

<답변> (황병주 대검찰청 형사부장) 일단 기자님께서 말씀해주신 그 부분이 사실 무자본 갭 투자를 사기로 의율화해서 기소하는 부분이 있는데, 그 부분이 이제 처음 전세사기를 접할 때 제일 저희가 고심했던 부분입니다.

그러니까 이제 과연 이 전세사기, 형법상 전세사기 범죄와 그다음에 민사상 보증금 반환 채무 불이행, 과연 이것의 선이 어디에 있는 것이냐? 그리고 이제 심하게 이야기를 하면 이게 전세라는 것은 우리 자본주의상 허용돼 있는 사적인 계약인데 보증금을 못 갚는다고 해서 그것으로 형사사기죄 처벌을 받아야 되느냐? 이게 이제 문제의 시작이었고 고심을 많이 했고요.

그래서 일단 이런 전세사기 사건에 있어서 대응을 할 때 있어서 제일 간단한 부분은 일단 무자본 갭 투자가 있어도 문서를 위조하거나 아니면 허위의 진술이 있거나 이런 부분이 결합돼 있는 경우가 굉장히 많습니다.

그래서 이런 부분이 결합돼 있을 때가 굉장히 많기 때문에 이런 게 결합이 되면 사기 범죄로 나아가기가 쉽고요. 그리고 이런 부분들이 약할 때 무자본 갭 투자 부분인데, 이것은 저희가 봤을 때 그래서 무자본 갭 투자에 가담한 저희 기소한 피고인들, 범죄자들의 역할 분담과 그 사람들의 수익 배분, 이런 부분들이 굉장히 중요해지게 됩니다.

그러니까 이제 1~2채, 5~6채 이렇게 운용하는 것하고 100채, 200채, 300~400채 운용하는 것 달라지고, 제가 이제 계좌 추적이나 수익 같은 것을 보면 특히 무자본 갭 투자에 어려운 부분이 깡통전세 같은 경우가 됐을 때가 문제인데, 전세금보다 매매가가 위에 있고, 그런데 이것은 굉장히 중요한 요소인데 이것을 임차인들한테 안 알려주고요. 그래서 계약의 중요한 부분을 안 알려주는 부분도 크고요.

그리고 이 차액을 자기들끼리 수익을 배분하게 되고요. 그리고 통상적으로는 그런 사건에 있어서 금융 이자나 이런 부분도 꽤 많습니다. 그러니까 다달이 나가야 될 이자들, 매달 몇천만 원씩, 억씩 이렇게 금융 채무까지 부담이 되기 때문에 2년 뒤에 이것들을 보증금 반환할 수 있는 수단은 집값이 엄청 계속 올라가는 수밖에 없거든요. 그렇기 때문에 이런 것도 큰 전세사기의 중요 징표가 된다고 보고 있고요.

다시 한번 마지막으로 정리를 하면 이 부분은 굉장히, 이 부분이 제일 어려운 부분이고요. 이걸 어떻게 우리가 형사적으로 의율할지에 대해서 많은 사실과 수익 배분, 이런 부분들을 수사하고 있다는 점을 말씀드리겠습니다.

<답변> (윤승영 경찰청 수사국장) 법리 부분은 대검 부장님께서 잘 설명해주셨고요. 전형적인 그런 범죄조직·집단에 대해서 추가로 말씀을 드리겠습니다.

지금 10개 조직에서 1만 채 정도가 있다고 보도자료가 나갔는데, 물론 각조직마다 주택의 수는 다 다를 테고요. 그런데 특징적인 것은 보통 저희가 범죄집단 또는 범죄단체로 의율했던 것은 총 6건인데 그중에 무자본 갭 투자 부분으로 범죄집단 의율한 것은 총 3건이 있었습니다.

그런 경우는 전형적으로 어떻게 보면 부동산 컨설팅 업체가 전체적인 기획을 하는 경우가 많이 있었고요. 그다음에 흔히 과거에 ‘빌라왕이다.’ 이런 표현을 썼습니다마는 별로 돈이 많지 않은, 자본이 없는 이런 명의만 빌려주는 임대인, 명의상 임대인 조직을 끌어온 경우가 꽤 있었고요.

그다음에 임차인을 모집하는 중개사, 공인중개사가 같이 공모한 그런 정황들도 많이 있었고, 이 과정에서 그 빌라를 평가가액을 높게 해야만 다시금 임차인들이 믿고 들어오기 때문에 감정평가사가 같이 가담한 이런 경우가 있습니다.

그래서 이렇게 같이 공모를 해서 한 경우에 범죄집단을 의율하였고, 범죄... 잘 아시겠습니다만 범죄단체와 범죄집단의 조금 차이는 있는데 행동, 조직의 행동강령이라든가 조금 더 어떤 통솔체계가 많이 갖춰져 있는 경우는 범죄단체로 의율한 경우도 있었고, 대부분의 경우는 그것보다 조금 더, 어떤 강령까지 가지 않은 이런 계속적인 이런 범죄조직을 했다, 라고 할 때 범죄집단으로 그렇게 의율을 하였습니다.

<답변> (황병주 대검찰청 형사부장) 거기에 대해서 한 가지 조금 더 첨언을 해드리면요. 이게 범죄단체·범죄집단으로 의율했을 때 어떤 실익이 있는지 좀 궁금하실 수도 있습니다.

그러니까 형법 조문을 보면 범죄단체나 범죄집단으로 의율했을 때 기본이 되는 범죄에 정한 형으로 처벌할 수 있게 돼 있거든요. 그렇게 되면 과연 이게 어떤 의미가 있을지, 이게 되는데 크게 보면 두 가지 정도가 있을 것 같습니다.

일단 범죄단체나 조직으로 되면 아무래도 선고형, 선고가 될 때 양형인자로 반영돼서 선고형이 높아질 수 있고요.

그리고 또 하나는 실질적인 부분인데 저희가 통상 사기 범죄 같은 경우에는 추징을 할 수가 없습니다. 범죄 피해자가 있을 경우에는 저희가 범죄수익을 추적해서 국가가 이것을 뺏어올 수가 없거든요.

그런데 범죄... 조직범단, 범죄단체·범죄집단이 되면 그것을 기초로 해서 범죄수익을 저희가 추징하고 그것을 받아서 피해자한테 환부를 할 수 있습니다. 피해자분들에게 돌려드릴 수 있죠. 그래서 그런 부분에 있어서 실익이 있다고 보시면 될 것 같습니다.

<질문> 국토부와 경찰 쪽에 모두 질문드립니다. 하반기에 전세사기가 더 심해질 것으로 보고 계시는데, 첫 번째는 피해를 사전에 막을 방법이나 피해 예정자를 보호할 대책이 있는지 여쭙고 싶습니다.

<답변> (남영우 국토부 토지정책관) 기자님께서 말씀하신 것처럼 전세사기가 지금 사그라들 것으로 보이지는 않습니다. 앞으로도 지속적으로 전세사기 상황들이 계속될 것으로 지금 예상되는데, 저희가 예방한다고 하는 부분에 대해서는 어느 정도 전세사기가 발생할 가능성이 있다고 하는 부분을 예측하는 정도는 저희들이 가능한 부분이지만, 전세사기를 현재 상태에서 예방한다고 하는 것은 실제 계약이 성립돼야 되지 않는 상태기 때문에 당장에 계약이 되고 예정되어 있는 전세 기간의 만료 시점에 맞춰서 이것을 예방하겠다고 하는 부분은 굉장히 어려운 부분이 아닌가 생각이 됩니다.

다만, 저희가 가지고 있는 여러 가지 데이터 등을 활용해서 전세안심 앱, 전세안심·전세 앱 같은 것 등을 활용하면 향후에 발생하는 임대차 계약 단계에서의 예방은 상당 부분 가능할 것으로 지금 생각하고 있습니다.

다만, 다시 한번 말씀드리지만 이미 계약이 돼서 전세 기간이 만료돼 가고 있는 것들에 대해서 예방적 차원에서 할 수 있는 부분은 제한적이라는 말씀을 올리겠습니다.

<답변> (윤승영 경찰청 수사국장) 경찰청 소관 답변드리겠습니다. 특별단속이 시작된 이후에 집 주인, 임대인이 잠적해서 검거하지 못한 경우는 아직까지는 없었습니다. 그러니까 수사가 된 이후에, 초창기에 연락이 두절된 경우는 있었지만.

다만, 몇 건에 있어서, 임대인이 사망한 경우가 몇 건 있었습니다만 이런 경우 민사적으로, 또 그 피해 회복이 조금 쉽지 않은 부분이 있었습니다만 아무튼 경찰 단계에서는 설령 잠적한다 하더라도 반드시 검거하도록 하겠다고 말씀드리겠습니다.

<질문> 국토부 관계자분께 여쭤보고 싶은데 이번에 전세사기 의심자 신분 중의 42%가 공인중개사로 이렇게 나왔는데, 혹시 향후 공인중개사들이 계속 이렇게 전세사기에 가담하는 것에 대해서 어떤 대책을 가지고 계신지 여쭙고 싶습니다.

<답변> (남영우 국토부 토지정책관) 저희가 작년 9월과 금년 2월에 전세사기 대책 등을 발표하면서 전세사기에 가담한 공인중개사에 대한 처벌을 강화해 오고 있고, 또 상당 부분이 중개보조원들로 인해서 벌어지는 일도 많이 발생하고 있기 때문에 중개보조원에 대한 수 규정이라든지 중개보조인임을 표식을 달도록 한다든지 하는 등의 예방적 조치는 저희들이 지금 해오고 있는 상태입니다.

다만, 최근에 공인중개사들의 전세사기와 관련된 여러 가지 상황들이 추가적으로 발생하고 있어서 저희 국토부 자체적으로도 중개업 전반에 대한 제도 개혁을 할 필요가 있겠다, 생각을 하고 있고. 지난 5월부터 전세... 공인중개업 개혁 방안에 대한 T/F팀 가동하고 있고 7월까지 구체적인 제도 개선 방안들, 정책적인 개선 방안들에 대해서 도출할 예정입니다.

<질문> 검찰, 경찰에 질문드릴 건데요. 은닉재산 환수와 관련된 질문을 조금 드리고 싶습니다. 아무래도 피해자들이 좌절감을 크게 느끼는 부분이 전세사기 몸통이라 할 수 있는 분양 컨설팅 업자가 계약 당사자가 아니거나 아니면 이미 가족이나 지인 명의로 은닉을 해버린 상태에서 민·형사 절차를 다 밟아도 회수가 안 된다는 점 때문에 조금 많이 고통을 받고 계신데요. 우선, 현재까지 은닉 범죄수익 환수와 관련된 부분은 어느 정도 진행됐는지 간단한 진행 상황 먼저 말씀해 주시면 감사하겠고요.

<답변> (윤승영 경찰청 수사국장) 제가 먼저 경찰 단계 말씀드리고 대검 하시면 될 것 같습니다. 지금 말씀하신 것처럼 현재까지 범죄수익 환수 조치 신청한 것은 59억 1,000만 원이고요. 지금 우리 법체계에서 보전할 수 있는 법은 다섯 가지 법입니다.

그중에 이 전세사기에 관련돼서 주로 할 수 있는 죄종은 아까 이야기했던 범죄단체 또는 범죄집단조직죄가 있고, 그다음에 사문서위조, 그다음에 업무방해 이 정도가 가능할 것으로 보입니다.

그래서 아무튼 경찰 수사 단계에서는 이런 죄종, 그러니까 기존에는 이런 환수할 수 있는 그런 적용 법조를 하지 않았었는데 이번에는 아무튼 이런 것들을 최대한 적용해서 한 것이 59억 정도 이르고, 이 부분은 향후 재판 과정이라든가 적극적으로 할 것으로 기대하고 있습니다.

<답변> (황병주 대검찰청 형사부장) 이렇게 쭉 우리 기자님 말씀하신 내용들을 약간 정리를 했는데 혹시 빠진 게 있으면 다시 질문해 주십시오.

일단 아까 범죄수익 환수 관련해서 이게 꼭 범죄집단이나 범죄단체가 함께 의율될 때만 또 범죄수익을 환수하거나 이런 것은 또 아닙니다. 아까 말씀드린 것처럼 피해자가 있는 범죄, 그러니까 사기죄의 경우에 환수가 안 되는 것이고요.

그다음에 꼭 범죄단체가 아니더라도 아까 제가 말씀드린 것처럼 다른 이런 사건 하다 보면 사기 외에 문서위조죄라든지 업무방해죄라든지 이런 죄명들이 되면 환수할 수 있는 길이 열리거든요. 그래서 그런 범죄가 있는지를 저희가 쭉 추적하고 있고요.

그리고 아까 세 모녀 사건은 범죄집단·단체로 의율이 안 되지 않았냐, 이런 말씀도 해주셨는데 일단 제가 지금 여기서 개별 사안에 대해서 어떤 죄가 되고, 안 되고, 말씀드리는 것은 조금 적절치는 않은 것 같고요.

일반적인 것에 대해서 일단 말씀을 드리면, 범죄단체나 범죄집단이라는 게 되려면 범죄단체는 기본적으로 조금 더 요구 조건이 높습니다. 그러니까 인적·물적인 설비가 있고, 그다음에 지휘계통, 내부 통솔하는 강령 이런 것 정도가 있어야 의율이 되고요.

그다음에 범죄집단의 경우는 그것보다 한 단계가 낮아서 꼭 인적·물적 설비나 강령 같은 게 없어도 같은 범죄를 목적으로, 공동의 목적을 서로 가지고 알면서 이 범죄에 나아가면 되거든요.

아마 통상 그런 범죄 생각하시면 될 것 같습니다. 예를 들어서 디지털성범죄 같은, 성 착취물 만드는. 이런 것은 사무실 같은 것 없지 않습니까? 이렇게 자기들끼리 의사 연락을 주고받으니까.

그래서 이런 범죄의 범죄집단, 그래서 이 두 가지를 의율하는데, 이 두 가지가 또 좀 의율하는 데 있어서 굉장히 좀, 저희가 넘어야 될 허들이 그런 부분이에요.

그러니까 이렇게 여러 명이 이렇게 같이 일을 하다 보니까 알고 있는 정도들이 다릅니다. 그러니까 특히, 이 부분 아까 우리 매경 기자님 질문하신 것하고도 좀 닿는데, 어떤 행위 자체가 누가 봐도 딱 범죄다, 그러니까 보이스피싱 조직이다, 이런 부분 같은 경우는 범죄 단체나 조직으로 의율하기가 굉장히 상대적으로 쉬운데요.

사기, 특히 전세사기 같은 경우는 아까 말씀드린 것처럼 전세사기와 보증, 전세 임대차계약 체결하는 중개 보조하는 것인지, 내가 하고 있는 일이 바로 범죄가 되는지 이런 부분에 대한 인식이 필요하거든요.

그래서 범죄단체·집단 이 부분은 저희가 지금 경찰하고도 협력하고 이런 부분들이 기본적으로 의율에 대해서 적극적으로 검토하고 있지만, 조금 더 저희가 정치하게 검토를 해야 될 갈 길이 조금 남아 있는 그런 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.

일부 그런 부분이 명확하게 돼서, 아마 제 기억으로는 부천이었던 것 같은데요. 허위 전세대출 사기 이 관련 부분에 대해서 의율해서 기사화 되어 있긴 한데 나머지 부분은 조금 더 검토하고, 다시 한번 말씀드리면 케이스 바이 케이스기 때문에 단언적으로 뭐가 되고, 안 되고, 이렇게 말씀드리기는 조금 빠른 사안이라는 점 말씀드리겠습니다.

<질문> 범죄수익 보전 대상이 현재 범죄단체를 조직하거나 사문서위조, 업무방해 등이라고 말씀해 주셨는데 앞으로 대상이 조금 더 확대될 가능성이 있는지, 그리고 향후 어느 정도 수익 보전이 가능할 것으로 보시는지 궁금하고요.

<답변> (황병주 대검찰청 형사부장) 기자님께서 말씀해 주신 것 중에 아까 범죄수익 환수 대상이 얼마나 확대가 될지 그 부분은 제가 지금 정확히 법정형이 기억이 안 나는데, 우리 과에서 한번 찾아봐주세요

<답변> (황병주 대검찰청 형사부장) 3년. 그러니까 장기 3년 이상이면, 이상의 죄가 있으면 그걸로 범죄수익 추징 보전 이런 게 가능하거든요. 그렇기 때문에 이게 범위는 범죄 유형에서 우리가 사기 이외에 어떤 범죄를 찾아낼 수 있는지에 따라 달라지는 것이기 때문에 그 대상 부분이 어떻게 확대될지는 법정형으로 정해져 있는 상황이고요.