[공인중개사법] 중개대상물 확인·설명서, 이것만 알면 된다

전세사기 피해 예방 대책의 하나로, 국토교통부는 중개대상물에 대한 확인 및 설명의무를 강화하는 ‘공인중개사법 시행령·시행규칙’ 개정안이 2024년 7월 10일부터 적용된다고 발표했다.

공인중개사법은 2024년 4월 개정되어 3개월이 지난 7월 10일부터 적용된다.

2023.11.16 - [업무 안내/행정정보] - 전세계약 공인중개사의 설명 책임

전세계약 공인중개사의 설명 책임

 

공인중개사 확인 설명 의무

 

이번에 바뀌는 사항을 간단게 확인하려면 3가지만 알면 된다. 공인중개사의 확인 설명 의무를 모두 나열한 "중개대상물 확인․설명서"에 나온 체크리스트만 잘 살펴보면 되는 것이다. 

 

1. 임대차 확인정보 : 중개대상물 확인 설명서

임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 확인․설명받을 수 있게 된다.
 
공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 확인가능한 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후, 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명하여야 한다.


공인중개사는 계약 대상 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 살펴, 주택임대차보호법령에 따라 담보설정 순위에 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위 및 최우선 변제금액을 임차인에게 설명하여야 한다.
 
또 계약 대상 임대차 주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명하여야 한다.

 

2. 주택관리비 설명의무

공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 설명하고, 계약서뿐만 아니라 중개대상물 확인․설명서에 명기해야 한다.

 

3. 중개보조원 고지 확인

임차인은 중개사무소 직원으로부터 현장안내를 받을 시 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 여부를 확인할 수 있게 된다.
 
중개보조원이 현장안내를 할 경우에는 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 알려야 하며, 공인중개사는 중개대상물 확인․설명서에 중개보조원의 신분고지 여부를 표기하여야 한다.

 

중개대상물 확인 설명서

 

 

주택관리비 설명의무와 중개보조원 고지 확인

 

이번 개정안의 배경은 대규모 빌라 전세사기이다. 수원과 인천을 중심으로 수도권지역에서 빌라 임대사기를 수사한 결과를 반영하여 공인중개사가 관여한 사기가 여러 건 확인되었다. 그래서 공인중개사가 임대차계약 시 임대인, 임차인이 서명하는 계약서에 계약사항 확인 및 설명의무를 명확하게 기록하도록 한 것이다. 

 

임대사기에 관한 사항은 아래를 참고하시기 바랍니다. 

2023.06.08 - [업무 안내/인허가] - 검찰/경찰/국토부는 전세사기 특별단속 중간결과를 발표했습니다

검찰/경찰/국토부는 전세사기 특별단속 중간결과를 발표했습니다

 

2023.08.15 - [업무 안내/인허가] - 전세사기 의심 공인중개사

전세사기 의심 공인중개사