1. 최근 동향
전원생활을 준비하거나 주말농장을 선호하는 사람들에게 인기 좋은 농막은 도시근교 농촌에 급격히 늘고 있습니다.
농막은 맹지나 개발제한 구역, 농업진흥 구역에도 설치할 수 있고, 1 가구 22 주택 적용도 피하고 양도세 중과나 취등록세, 재산세 납부 부담도 적습니다. 적은 비용으로 기초공사 없이 설치할 수 있는 농막을 별장 개념으로 사용하려는 목적에 따라 농막 설치가 늘고 있는것이 현실입니다.
농막은 농지면적 20㎡를 초과할 수 없고 2층 구조는 불가하며 바닥을 콘크리트 타설과 자갈 등 잡석을 깔거나 진입로를 만들 수 없습니다. 지하수는 지자체 허가를 받아야 하지만 정화조 설치는 지역마다 허가 또는 불허가 등의 차이가 있으며, 농막에 정화조 설치를 불허하는 지역도 있습니다.
‘6평 세컨드 하우스’ 농막, 절반 이상이 불법
6평 세컨드 하우스 농막, 절반 이상이 불법 감사원, 1만7000여 곳 적발
www.chosun.com
농지에 위치한 농막에 대해 지자체별로 각각 다르게 규제하고 있어, 2022년도에 감사원에서 대대적으로 불법 여부를 확인하였습니다. 아래 내용은 그 감사결과 보고서의 일부입니다.
2023년 감사원 보고서
불법 농막이 만연한 현상은 농림축산식품부의 "농막에 전기, 수도, 가스 등 설치 허용 공고"(2012년 11월), 베이비부머 세대의 은퇴 및 코로나10 확산 등에 따라 별장형 농막의 수요가 증가하는데도 농식품부가 농막 관련 제도를 정비하지 않은 채 운용하고, 지자체도 불법 농막에 대한 사후관리 등을 소홀히 하고 있는데 그 원인이 있는 것으로 판단되었다.
농식품부는 농막의 건축 형태에 대한 기준을 제시하지 아니하였고, 농막 설치 시 농지대장 등 관리시스템에 포함하도록 제도개선을 하면서 신규 설치 농막만을 대상으로 하여 이미 설치된 농막은 여전히 관리 사각지대에 놓여 있음
국토교통부는 가설건축물 설치 이후 발생한 불법행위를 통제할 수 있는 수단인 존치기간 연장신고 제도가 형식적인 절차로 전락하였는데도 개선 없이 운용
- 양평군은 농지전용허가 시 현장을 확인하여 농지 불법전용 여부를 확인하여야 하는데도 현장확인 없이 사실과 다른 내용의 출장복명서를 작성한 후 농지전용허가
- 양산시는 시장 소유 농막의 위법사항을 인지하고도 이행강제금 부과 등 조치 없이 축조신고를 수리하였을 뿐 아니라, 원상회복명령만 한 채로 방치
- 춘천시는 관내 읍면으로부터 공무원 소유 농막의 농지법상 위법사항에 대하여 조치하여 달라는 공문을 확인하고도 원상회복명령 등의 조치 없이 방치
2. 관련 법령
[농지법 제3조] (농지에 관한 기본 이념)
[농지법 제6조] (농지 소유 제한)
①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다)
1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우
4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農) 한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우
농지취득자격증명: 농지를 취득하려는 자는 (시구읍면장에게) 농지취득자격증명을 발급받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부해야 함. (농지소재지 시구읍면에 농업경영계획서와 농지취득자격증명신청서를 작성 제출하여 신청인의 농업경영능력 등이 실현 가능하다고 인정되면 거주지에 관계없이 농지취득자격증명을 발급받아 농지취득 가능.)
* 농업경영계획서 작성 제외 대상: 주말체험 영농 목적의 농지, 시장 군수가 지정한 영농여건불리농지.
예외적인 농지소유 허용
| 1. 농지법시행일(1996.1.1.) 이전부터 소유하고 있는 농지 2. 국가 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 3. 초중등교육법 및 고등교육법에 의한 단체가 그 목적을 수행하기 위해 필요한 실습지, 연구지 등 4. 주말 체험영농 목적으로 세대당 1천제곱미터 미만의 범위에서 농지를 소유하는 경우 * 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 함. 5. 상속에 의해 1만제곱미터 이내의 농지를 소유하는 경우 6. 장기간(8년) 농업경영하던 자가 이농 당시 보유하고 있던 농지(1만제곱미터 이내) 7. 농지저당기관(농수축협, 은행 등)이 경매 2회 이상 진행해도 경락인 없는 담보 농지를 취득하는 경우 8. 농지전용이 확정된 경우(농지전용신고를 한 자가 농지를 소유하는 경우) 9. 농지관리기금법에 따라 개발사업지구의 1500제곱미터 미만의 농지를 취득 소유하는 경우 10. 시장 군수가 고시한 "영농여건불리농지"를 소유하는 경우 |
* 영농여건불리농지(평균경사도 15% 이상, 기계접근 곤란 등)는 누구나 소유가 가능하며, 자경 하지 않더라도 임대가 가능하며, 전용신고로 개발 가능
* 농지원부 작성: 농지 소유 및 이용실태를 파악하고 효율적 관리를 위해 농업인의 주소지를 관할하는 읍면에서 작성 비치함. 농가주의 주민번호, 주소, 농가구성원 등을 기록
농지법에 따르면, 농사짓지 않는 농지는 강제 처분하도록 되어 있습니다. 농지는 반드시 농사를 지어야 한다는 강제 규정입니다.
[농지법 제10조] (농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분)
①농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 그 사유가 발생한 날 당시 세대를 같이하는 세대원이 아닌 자에게 처분하여야 한다.
②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 처분 대상 농지, 처분의무 기간 등을 구체적으로 밝혀 그 농지를 처분하여야 함을 알려야 한다.
[농지법 제23조] (농지의 임대차 또는 사용대차) 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다.
1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 5. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
농막을 규제하는 근거가 되는 법령입니다.
[농지법시행규칙] 제3조의2(농막 등의 범위) 영 제2조제3항제2호라목 및 영 제29조제1항제7호에서 “농림축산식품부령으로 정하는 시설”이란 각각 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. 농막: 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설(연면적 20제곱미터 이하이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한정한다)
[건축법 제20조(가설건축물)] ① 도시ㆍ군계획시설 및 도시ㆍ군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. ② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 가설건축물의 건축이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 제1항에 따른 허가를 하여야 한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조에 위배되는 경우 2. 4층 이상인 경우 3. 구조, 존치기간, 설치목적 및 다른 시설 설치 필요성 등에 관하여 대통령령으로 정하는 기준의 범위에서 조례로 정하는 바에 따르지 아니한 경우 4. 그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한규정을 위반하는 경우
[건축법 시행령 제15조(가설건축물) ① 법 제20조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 기준을 말한다.
1. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것
2. 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시ㆍ군계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다.
3. 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것
4. 공동주택ㆍ판매시설ㆍ운수시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것.
4. 전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것
5. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도로변 등의 미관정비를 위하여 지정ㆍ공고하는 구역에서 축조하는 가설점포(물건 등의 판매를 목적으로 하는 것을 말한다)로서 안전ㆍ방화 및 위생에 지장이 없는 것
6. 조립식 구조로 된 경비용으로 쓰는 가설건축물로서 연면적이 10제곱미터 이하인 것
7. 조립식 경량구조로 된 외벽이 없는 임시 자동차 차고
8. 컨테이너 또는 이와 비슷한 것으로 된 가설건축물로서 임시사무실ㆍ임시창고 또는 임시숙소로 사용되는 것
9. 도시지역 중 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 설치하는 농업ㆍ어업용 비닐하우스로서 연면적이 100제곱미터 이상인 것
16. 그 밖에 제1호부터 제14호까지의 규정에 해당하는 것과 비슷한 것으로서 건축조례로 정하는 건축물
3. 농막 설치 및 사용
-농지취득자격증명신청(읍면사무소)
-가설건축물 축조 신고(시청, 읍면사무소)
* 필요 서류: 본인소유 토지 입증(등기부등본), 토지사용승락서, 지적도상 농막배치도, 평면도, 토지주 신분증, 토지주 인감증명서, 위임장(위임할 경우), 수수료(등록면허세, 취득세(신고 후) 등 3~4만 원 내외)
- 도로명주소 신청(시청)
- 한국전력 전기 인입(지역에 따라 불가할 수 있음): 전기공사 면허업체를 통해 내선공사 후 전기사용신청서 등 구비서류를 준비하여 관할 한전에 신청하게 됨. 주택용(5 kW이하)의 경우 전기사용신청서, 신분증 사본, 사용전점검 관련 서류 등이 필요하며, 기본시설부담금 약 25만 원, 거리시설부담금 1m당 39,000원 소요. 전기 공급은 기존 설비인 경우 1~2일, 외선공사가 필요한 경우 1~2주 정도 필요. * 농사용 관정(지하수)의 경우 지하수개발신고서와 토지대장을 제출.
- 상하수도(지역에 따라 불가할 수 있음): 지하수개발이용신청서, 간이 이동식화장실 또는 정화조 매립 등 선택. 정화조를 설치할 경우 터파기(포클레인) 후 콘크리트 타설, 정화조 연결, 미생물처리기설치 등 대략 300~500만 원 소요.
| 쟁점: 하수도법 제34조에 따라 개인하수처리시설(하수처리구역 밖 오수처리시설 2세제곱미터 이상 정화조)을 설치할 수 있으며, 관할 지자체에 신고하도록 규정됨. 설치 후에는 1년 마다 내부청소를 하고 개인하수처리시설 방류수 수질기준을 준수해야 함. 농막에서 발생한 오수는 그대로 하천으로 배출되면 환경문제가 있어 설치하도록 권장하는 경우도 일부 있지만, 관련 법령과 규정이 없어 설치 불가하다는 입장임. * 현실과 법령이 상충되는 경우, 법령에 따라 현실을 규제하여 맞출수도 있고 현실에 맞게 법령(제도)을 바꿀수도 있음. |
- 주말농장(체험농) 취지에 맞는 작물 재배
* 2021년 농막에 대한 농림축산식품부 농지이용실태조사 중점: 면적기준(연면적 20㎡ 이하) 위반여부, 데크 및 진입로 설치, 잡석 포장, 주차장 조성 등 농지전용허가(협의)를 얻지 아니하고 불법 이용 등
#[참고]농지의 타용도 일시사용 허가(시장 군수)
