전세사기와 공인중개사

1. 전세사기란?

* 전세(傳貰)는 (볼리비아와 인도 일부 지역을 제외 하고는) 우리나라에만 존재하는 독특한 임대차계약 형태이다.

전세는 과거 제도권 금융이 발달하지 못한 상황에서 사금융을 통해 적은 자기자본으로 자가를 소유하고 가격상승 추세를 활용하여 자산을 증식하는 수단이었다. 또한, 전세는 자가로 가는 징검다리의 마지막 디딤돌 역할을 해왔다.

하지만, 전세는 목돈을 집주인에게 전세보증금으로 지급함에 따라 이를 돌려받지 못할 수 있는 치명적인 단점이 있다.

'전세사기'란 본래 임대차계약의 내용과는 달리 임대차 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 없게 되거나, 임대차 목적물에 계약 체결 당시와는 다른 권리가 형성되어 있는 경우 또는 이러한 행위 등 으로 인하여 전세보증금을 회수하지 못하게 되는 경우 등을 말한다.

2. 빌라왕 사건

최근 건축주가 중개인 등과 공모해 신축빌라와 같이 시세를 알기 어려운 부동산을 매매가 이상의 전세가로 계약한 다음, 변제능력 없는 임대인이 이러한 수백 채의 빌라를 명의이전 받고, 이후 그 임 대인의 사망또는 파산으로 전세보증금을 반환받지 못하는 ‘빌라왕 사건’이 발생하였다.

① 건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 혹은 더 비싸게(무갭전세) 전세매물을 내놓는다.

② (전세보증금이 과다하다는 사실을 모르는) 세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 빌라왕으로 집주인을 변경(동시진행)한다. 이렇게 되면 빌라왕은 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 매입하게 된다.

③ 이 과정에서 중개업소와 빌라왕 등은 건축주로부터 집 분양가의 약 10%를 리베이트로 받는다.

④ 그리고 중개업소는 이 돈으로 세입자에게 전세대출 이자와 이사비를 지원해 준다며 미끼를 던지는 것이다.

3. 전세사기와 공인중개사

전세사기를 방지하기 위한 기존 대책들을 보면 주로 임대인과 임차인 간 정보비대칭 해소에 초점이 맞추어져 있다. 그런데 대부분의 임대차계약이 공인중개사를 통해 이루어지므로 전세사기 예방을 위해 공인중개사의 책임을 따져볼 필요가 있다.

공인중개사라고 해서 기상천외한 방법으로 행해지는 전세사기를 모두 막을 수는 없다. 하지만 일단 자신이 소개한 매물로 인해 피해자가 발생 했다면 해당 중개사도 일정부분 책임을 져야 한다. 매물을 중개하며 적 잖은 수수료를 받는 것도 이 때문이다. 중개수수료는 단순한 '매물소개 비'가 아니다. 중개의뢰인이 중개사를 믿고 지불하는 일종의 '책임비'다. {박정환, 「중개사 낀 깜깜이 전세사기…안당할 재간있나」, 『뉴데일리』, 2023.1.10

「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항 을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② ~ ④ (생 략)

「공인중개사법」 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

4. 공인중개사의 책임

중개대상물에 관하여 공인중개사가 확인·설명하여야 하는 사항은 “소유권·전세권·저당 권·지상권·임차권, 거래예정금액·중개보수 등”(「공 인중개사법 시행령」 제21조제1항)이고, 임대인의 미납국세 존재 여부나 주변 부동산 시세는 설명 대상으로 규정하지 않고 있다. 즉, 현행 「공인중개사 법」에 따르면 주변시세와 세금 체납 여부 및 조세채권과 보증금반환채권의 권리관계에 대하여 공인중개사가 임대차계약을 체결하려는 자에게 설명할 의무가 없다. 따라서 미납국세와 주변시세에 관한 설명의무를 공인중개사에게 부여하는 방안의 입법이 필요하다.

5. 시사점

국회에서 입법이 어떻게 될지 지켜볼 필요가 있다. 법률로 공인중개사의 설명의무가 확정되지 않았다고 하더라도, 전세계약을 하려는 고객이 공인중개사를 통해 전세계약을 할 경우, 반드시 공인중개사에게 주변시세에 대해 설명을 요구해야 한다. 공인중개사에게 주는 수수료를 생각해보면 당연한 권리라고 할 수 있다.

만약 공인중개사가 주변 시세에 대한 설명을 거부한다면, 행정사사무소를 통해 '부동산 시세 사실확인서'를 받아 볼 수 있다. 행정사 비용은 정해진 것이 없지만, 50만원 내외로 의뢰할 수 있을 것이다.

원칙적으로 공인중개사 1명이 집을 세놓는 사람과 세들어가는 사람 2사람 모두 즉 쌍방을 대리하는 계약서를 작성하고 중개하는 것은 불법이다.

* 공인중개사법 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. 〜 5. (생 략)

6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

집을 내놓는 사람의 공인중개사와 세들어가는 사람의 공인중개사가 각자 의뢰인을 대신하여 매물을 확인하고 계약서를 작성해야 한다.

자료출처: 국회입법조사처 '전세사기 방지를 위한 공인중개사 책임강화 입법의 모색

(이슈와논점+2047호-20230131)전세사기+방지를+위한+공인중개사+책임+강화+입법의+모색 (1).pdf

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2023.01.12 - [증명서 발급/사실확인증명] - 부동산거래사실확인서

부동산거래사실확인서

1. 부동산거래사실확인서란? 매도인과 매수인이 토지나 건물 등의 부동산을 거래한 사실을 확인하기 위해 거래일시, 거래규모, 가격, 수수료, 해당금액 등이 명시하여 작성한 문서를 말한다. 해