[행안부] 빈집 정책 배우려 이탈리아행, 과연 그럴까?

빈집 대책?

대한민국에 집 없는 사람이 얼마나 많은데, 무슨 빈집? 그렇게 생각할지 모른다. 2022년 통계자료를 보더라도 자가에서 사는 가구는 많이 나아져서 57.5%였다. 42.5%는 자기 집이 없다는 것인데, 이중에는 집살 돈이 있지만 어떤 이유로 전세/월세를 살고 있는 사람도 있을 것이다. 그렇더라도 남의 집에서 사는 사람이 상당히 많다.

왜 그럴까? 남의 집에 사는 사람이 많은데 빈집 대책이라니! 1980년대 이후 30년 동안 농어촌에서 도시로 이주한 사람과 도시 내에서도 교통 오지와 그린벨트지역에서 도시 중심지로 나오는 사람이 많았기 때문일 것이다. 새 아파트는 교통이 편리한 도심지에 짓고, 또 일자리도 도심지에 있어 그럴 것이다. 인구도 주는 것도 한 몫했을 것이다.

서울과 수도권에도 빈집이 있다. 거기에는 사연이 있다. 빈집 발생 원인을 유형별로 분류하면 3가지다.(빈집정보시스템)

개인적 요인
소유권 문제로 인한 방치, 임차인과의 갈등 요인 해당
경제적 요인
경제적 어려움(파산, 세금 체납, 수리비 부담 등), 부동산 거래 중단 해당
지역적 요인
재개발·재건축 기대, 주요 기반시설의 이전, 사업지역 쇠퇴 등 해당

* 빈집이란?

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제1조 (목적) 이 법은 방치된 빈집을 효율적으로 정비하고 소규모주택 정비를 활성화하기 위하여 필요한 사항 및 특례를 규정함으로써 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.

제2조 (정의) ① "빈집"이란 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 다만, 미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.
② "빈집정비사업"이란 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업을 말한다.

빈집은 얼마나 되나?

2024년 3월 11일 행안부 보도자료에서 이상민 장관은 “전국적으로 빈집이 무려 13만 2천 호가 넘었다”라며, “방치된 빈집은 마을의 경관을 해치는 데에 그치지 않고 우범 지역이 되어 부작용이 심각하다”라고 말하면서 빈집 정비의 필요성을 강조했다.

한국부동산원이 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'에 따라 운영하는 빈집정보시스템(아래 누리집 링크)에는 93,489호로 집계되어 있다. (실제 빈집 현황은 정확하게 파악하기 어렵다고 한다)

언론보도(뉴시스)에 따르면 전국에 빈집이 13만 2천호가 있고 이중 절반 정도인 6만 1천 호가 인구감소지역 지자체에 있다.

현재 전국 13만2000채 정도로 추산되는 빈집 가운데 46%(6만 1000채)가 인구 감소 지역에 있다.
행안부는 지자체 (빈집)사업에 올해 50억 원을 지원할 예정이라고 한다.

이제 행안부는 빈집 임대를 넘어 매매를 유도하는 쪽으로도 방향을 잡고 있다고 한다. 이를 위해 인구 감소 지역에 있는 주택을 사면 세금 부담을 확 줄여준다는 것이다. 1주택자가 인구 감소 지역의 주택 1채를 더 살 경우, 가격·규모와 상관없이 기존 주택에 대한 재산세율 인하(-0.05%포인트) 특례와 종합부동산세, 양도세 등에서 ‘1가구 1주택’ 세제 혜택을 그대로 받을 수 있도록 할 방침이다.

매매가 안 되는 빈집은 철거를 유도하기 위해 지방세법도 개정했다. 빈집을 철거하면 그 자리에 남은 토지에 대한 재산세를 내야 하는데, 재산세가 주택세보다 비싸 빈집을 처분하지 않고 놔두는 경우가 많았다. 올해부터 빈집 철거로 생긴 토지에 대한 주택세액 적용 기간을 종전 3년에서 5년으로 늘렸다. 정부 관계자는 “종전 대책을 뛰어넘는 방안을 만들어 낼 것”이라고 했다. (출처 조선일보)

농촌 빈집만 보면 전국에 66,024동이 있다(지자체 행정조사) 농촌 빈집을 유형별로 구분하면 철거형이 60%, 활용가능형이 40%이다. 주로 소유주가 사망한 경우가 가장 많았고(사망 이후 상속 78%) 노환으로 요양병원 거주하는 경우가 20%, 다른 지역으로 이주한 경우가 4%라고 합니다.

빈집으로 남겨두는 이유는 은퇴 후 거쳐로 사용하기 위해서가 44%, 매매 또는 임대를 원하지만 수요가 없는 경우가 12%, 헐고 싶으나 그러지 못하는 경우가 20%, 기타 24%로 조사(2020.10. KREI)되었다.

이상민 장관은 이탈리아에 가서 뭘 봤나?

행안부에서 내놓은 언론 보도자료에 따르면 이상민장관은 이탈리아 중부 마엔차지역 빈집 재생 정책(1유로 프로젝트)을 배우려고 갔다고 한다.

사실 빈집에 대한 주요 정책은 지난 2023년에 많은 정책을 이미 발표했다. 그런데도 굳이 가까운 일본(빈집분야에서 우리보다 약 10년 앞섰다고 함)을 놔두고 이탈리아를 간 데에는 몇 가지 사정이 있을 것이다.

한-이탈리아 수교 140주년을 기념하여 공공행정협력단을 이끌고 이탈리아 공식 방문 중인 이상민 행정안전부 장관은 빈집 재생을 통한 창의적인 지역균형발전 방안을 모색하고 지역소멸 방지 정책을 논의하기 위해 3월 8일(금), 이탈리아 중부 마엔차지역을 방문했다.

1유로 프로젝트는 빈집을 재생하여 지방 도시의 인구 유출, 지방소멸 문제를 해결하려는 프로젝트로 2004년 네덜란드에서 시작되었다. 이탈리아에서도 시칠리아(Sicilia), 칼라브리아(Calabria), 풀리아(Puglia)등 전국 곳곳에서 인구 감소 등으로 인한 빈집 문제를 해결하기 위해 지자체 주도로 1유로 프로젝트가 적극 시행되고 있다.

‘1유로’로 집을 살 수 있다하더라도 빈집을 구입한 사람은 3년 이내 집을 개조해야 하는 의무를 부여하여 자동적으로 빈집이 정비될 수 있도록 하고 있다. 이를 통해 빈집의 중세식 고택 형식을 보존하면서도 빈집을 정비하여 지역 정착, 관광 숙박 활동, 상업시설 활성화 등을 도모하고 있다.

공공행정협력단이 방문한 이탈리아의 마엔차시(Maenza comune)는 로마에서 약 110Km 떨어진 지역으로 인구 약 3천 명 정도가 거주하는 시골 도시이다. 이곳도 젊은 층이 도시로 빠져나가면서 인구소멸의 문제를 겪었다.

클라우디오 스펠두티(Claudio Sperduti) 시장은 “투자는 거절합니다. 이웃을 원합니다.”라는 슬로건 아래, 조용한 마을에 새로운 활력을 불어넣기 위해 2021년 ‘1유로 프로젝트 이니셔티브’를 발표했다.

마엔차시 관계자는 “2주택 이상을 소유한 다주택자는 재산세 부담이 급격하게 증가하여 도심지역에 주택을 소유한 사람이 현재 거주하지 않는 상대적으로 재산 가치가 낮은 주택을 팔기를 원하는 것도 이 프로젝트가 활발하게 진행되고 있는 이유”라고 설명했다.

* 이탈리아: 지방정부가 주(主) 거주주택을 제외한 주택에 부과(’21년 평균세율 1.06%)

한국: 지방정부가 주택가격에 따라 차등 부과(세율 0.1% ~ 0.4%)

(재산세·종합부동산세의 역할 정립을 위한 보유세제 재설계 방향, 한국지방세연구원, ’21-01)

흰색 운동화가 너무 눈에 띈다. 몸짓과 자세는 그 사람의 마음을 보여주는 지표 중 하나이다.

2023년 이후 이미 발표한 빈집정책들

농림축산식품부는 이마트 및 대중소기업농어업협력재단, 전라남도, 해남군과 ‘농촌 빈집재생 사업(프로젝트)’ 추진을 위한 업무협약을 체결했다고 2023년 7 12일 밝혔다.

이에 공공과 민간이 손잡고 농촌 빈집에 활기를 채우고자 동네 빈집을 재생하고 ‘작은학교살리기’의 일환으로 전학가구의 임대주택 조성 등을 추진한다.

농식품부는 지난 4월 2027년까지 농촌에 방치된 빈집을 현재의 절반 수준으로 줄이는 것을 목표로 농촌 빈집정비 활성화 대책을 발표했다.

농림축산식품부(장관 정황근, 이하 농식품부)는 체계적이고 실효성 있는 농촌 빈집 정비를 위한 ｢농어촌정비법｣ 일부개정법률안이 12월 8일 국회 본회의에 상정·의결되었다고 밝혔다.

첫째,시장·군수·구청장은 안전사고 및 경관 훼손 우려가 높은 빈집에 대해 빈집의 소유자가 철거 등 조치명령을 이행하지 않을 경우 500만원 이하의 이행강제금을 1년에 2회 이내의 범위에서 반복 부과할 수 있다
.
아울러 직권으로 철거 등 조치를 하는 경우 발생하는 비용이 보상비보다 많으면 그 차액을 소유자에게 징수할 수 있도록 근거를 마련하였다.

둘째, 빈집우선정비구역 특례를 도입한다. 빈집우선정비구역은 지자체장이 빈집이 증가하고 있거나 빈집 비율이 높은 지역으로 지정할 수 있다. 빈집 우선정비구역 내 빈집을 개축하거나 용도를 변경할 때, 기존 빈집의 범위에서
｢건축법｣등에 따른 건폐율·용적률·건축물의 높이 제한 등에 대해 지자체의 심의회를 거쳐 기준을 완화받을 수 있도록 하였다.

농촌에 외부 인구와 자본의 유입이 확대될 수 있도록 빈집 활용 민박 활성화와 숙박업 실증특례 연장, 소멸 고위험지역 세컨드하우스 세제 특례(관계부처 협의), 자율규제혁신지구 도입 등의 제도를 도입·정비한다.

행안부가 내놓은 정책은 뭔가?

1. 재활용이 어려워 방치된 빈집을 정비할 수 있도록 올해 처음 정부예산 50억 원을 투입해 철거와 보수, 활용 등을 지원한다.

자치단체 신청을 받은 후, 수요여건과 인구감소 지역 등을 우선적으로 선정하여 4월부터 본격 ‘ 빈집 정비 등 경관개선’ 사업을 추진한다.

2. 빈집을 철거하게 되면 토지에 대한 재산세를 납부해야 하는 데 토지세가 주택세보다 높아 빈집을 방치하는 사례가 발생하고 있다.

이러한 사례를 방지하기 위해 지난해 『지방세법 시행령』을 개정하여 2024년 1월부터 빈집 철거로 생긴 토지에 대한 세액을 철거 전 납부하던 주택세액으로 인정해 주는 기간을 3년에서 5년으로 확대하고, 빈집 철거 후 생긴 토지세액의 부과 기준이 되는 주택세액의 연 증가율도 30%에서 5%로 인하했다.

- (토지분 재산세) 별도합산 적용기간 연장(6개월→3년)
- (세부담 상한) 주택세액 인정 기간 확대(3→5년) 및 年 증가비율 인하(30→5%)
- 기존 도시지역에서 농어촌 지역까지 확대

3. 행정안전부는 올해 상반기 중 추가로 지방세법 시행령을 개정하여 기존 1주택자가 인구감소지역 주택을 신규로 취득(1주택까지)하는 경우, 기존 주택에 재산세 특례를 지속 적용할 계획이다.

* 공정시장가액비율(1주택 43~45% vs. 다주택 60%, ’23년 기준), 9억 이하 세율(△0.05%p)

○ 예를 들어 수도권에 9억 원 이하 집 1채를 갖고 있는 사람이 인구감소지역에 주택 1채를 새로 구입하는 경우, 수도권에 기존 보유한 주택은 재산세율 인하 특례(-0.05%p)를 계속 적용받게 된다.

4. 정부는 재산세 감면과 함께 인구감소지역 주택 구매시 ‘1세대 1주택 특례’를 적용하여 종합부동산세와 양도세 부담도 줄일 계획이다.

종부세의 경우 1세대 1주택 혜택을 적용해 기본공제 12억 원, 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%를 적용한다.

인구감소지역 내 주택 1채를 구매한 후 기존 주택 매도 시 양도세에도 1세대 1주택 혜택을 적용(비과세·12억 원 이하)한다. 다만, 적용 지역과 가액 등 구체적 요건은 추후 발표 예정이다.

이를 통해 인구감소지역의 주택 구매가 활성화되고, 생활인구도 증가함에 따라 지역의 빈집문제 해결에도 큰 도움이 될 것으로 기대된다.

마무리

대부분의 공무원들은 격무에 시달린다. 일반 기업 정규직에 비하면 그리 심하지 않다고 할 수도 있지만, 정말 바쁘고 야근도 많다. 그들에게도 쉴 틈이 필요한지도 모르겠다.

이탈리아 방문 직후 정책을 발표한 것을 보면, 해외 출장을 가기 전에 이미 거의 모든 보고서와 정책 조율을 마쳤을 것이다. 공공행정협력단처럼 다수의 부처가 협력하는 사업은 복잡하고 어렵다.

해외출장은 일도 하면서 여행도 할 수 있으니까 좋은 기회라고 생각했었다. 그게 아니었다. 실무자는 3개월 전부터 계획을 작성하고 보고하면서 격무가 시작된다. 상대국에 가지고 갈 선물을 고르고, 비행기와 숙박호텔을 예약하고, 출장비를 계산하고(공무원 일비, 식비, 숙박비) 식비에서 항공기 기내식을 고려해 빼고, 달러환율 계산해서 출장비 신청하고 시간계획 세우고 협조하고 현지에 도착하면 귀국선물 알아보고 등 등 해외출장 업무를 개나 주고 싶어질 정도로 복잡하고 일이 많다. 고위직이야 그냥 선택하면 되지만 실무자는 지옥이다.

한국의 10년 후 미래를 미리 체험하고 있다는 일본에서는 이미 빈집이 그 자체로 하나의 심각한 사회적 문제로 비화하고 있다. 2018년 기준으로 이미 일본의 전체 주택 수의 13.6%가 빈집이며, 2033년에는 30%를 돌파할 것으로 예상된다고 한다. 한국 공무원들이 유독 일본의 정책을 베껴오는 걸 좋아하는 이유 중 하나도, 일본이 한국의 암울한 미래를 보여주고 있다는 인식이 공유되기 때문이다(나무위키)
지금 당장 내 집이 없어 걱정인 사람에게 빈집정책은 공감하기 어려울 수도 있겠다. 하지만, 통계자료를 보면 무시할 수 없는 수치이다. 빈집은 많지만 내가 살고 싶은 지역에는 없다고 봐야 한다. 그리고 일자리가 없기 때문에 사람들이 떠나고 그래서 빈집이 생겼다고 이해할 수 있다.

30년쯤 후에는 상황이 어떻게 변해있을지 상상을 해본다. 과거에 인구가 많아 지구에서 사람들이 떨어지는 포스터를 통해 둘만 낳거나 하나만 낳자고 운동했는데 지금은 제발 둘, 셋 이상 낳아라고 권장한다. 세상은 이렇게 변하고 변한다. 집문제도 그럴 것이다.

우리도 빈집에 외국인을 잘 선별해 유치하면서 인구문제도 해결하고 지역경제도 살릴 수 있는 해법이 있을 것이다. 한국인을 낳아서 교육시켜 일하게 하는 것도 좋지만, 능력있고 성실한 외국인 데려오면 국익에 도움이 될 것이다.