오피스텔은 잠을 잘 수 있는 사무실이다.
주택법 '1조의2'에서 ‘준주택’이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.라고 규정되어 있으며,
대통령령인 주택법 시행령에서 “제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목에 따른 오피스텔”이라 정하여 오피스텔이라는 용어를 사용 중이다.
건축법상 오피스텔이란 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준(오피스텔 건축기준)에 적합한 것을 말한다(건축법 시행령 별표 1 제14호 나목).
오피스텔에 대하여
오피스텔은 대부분 복도를 중앙에 놓고 그 양 옆으로 집들이 배치되는 ‘중복도형’ 구조라 맞바람이 칠 수가 없다. 그래서 창문을 활짝 열어놔도 집 안에 바깥바람이 잘 들어오지 않는 것. 특히 연식이 좀 오래된 오피스텔의 경우 창문이 ‘프로젝트 창’이라고 불리는 작은 여닫이 창문으로 되어있는 곳이 많은데 그러면 환기가 거의 안 된다.
구축 빌라나 아파트에 비해 좋은 점으로는 보안과 주차문제이다. 기본적으로 주차공간을 포함하고 있고, 제대로 짓는 오피스텔은 세대당 못해도 1대씩은 주차할 수 있도록 만들기 때문이다.
오피스텔의 취득 이후에 발생하는 세금인 재산세, 종부세, 양도세 등에 대해서는 세무서에서 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지에 따라 업무시설에 대한 세금을 부과할 것인지, 주택으로 보아 주택에 대한 세금을 부과할 것인지를 결정한다. 기본적으로는 업무시설에 대한 세금을 부과하고 있으나 소유주나 세입자가 오피스텔에 전입신고를 하면 주택으로 사용하고 있는 것이기 때문에 주거용 오피스텔로 간주하고 주택과 같은 세금이 적용된다. 이 경우 양도세 등을 계산할 때의 주택수에도 오피스텔이 산입 되게 되어 오피스텔 임대인들이 세입자의 전입신고를 꺼리는 요인이 되고 있다. 또한 주택분에 대한 재산세가 부과되고 있는 오피스텔은 종합부동산세 계산시에도 산입되게 된다.
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임대업자가 오피스텔을 분양받고 일반임대사업자를 낼 경우 10년간 업무용으로만 임대하는 조건으로 10% 부가세를 환급받는다. 따라서 준공 후 10년이 넘은 오피스텔은 전입신고가 가능하다. 이런 물건을 찾는 경우 주변 부동산에 문의하는 것이 제일 좋다. 만약 본인이 오피스텔을 임대했는데 잘 모르고 전입신고를 해버렸다? 요즘 전산은 전부 연결되어 있기 때문에, 이 경우 주거용으로 판단되어 주인이 부가세를 토해내야 한다. 이걸로 끝이면 좋겠지만, 그럼 주인은 자신이 손해를 볼 수는 없기 때문에 임차인에게 민사소송을 건다. 게다가 주인이 만약 여러 채를 임대하는 전문임대업자라면 전체 부가세 추징분 두드려 맞은 금액에 대해 민사소송을 걸 것이다. 부가세가 전부가 아니다. 주인이 1가구 1주택자였는데 세입자가 전입신고를 해서 1가구 2주택자가 된 상황이면 상황에 따라서는 수억 원의 세금 손해가 발생한다. 따라서 오피스텔을 구한다면 보증금이 낮아서 떼여도 큰 손해가 없는 곳을 찾거나, 10년이 넘어서 주거용으로 전입신고 가능한 물건을 찾거나, 이도저도 아니라면 주인과 협의하여 전세금 보증보험 가입 또는 전세권 설정 가능한 물건을 찾아야 할 것이다.
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매물 조회 시 용도란이 공란으로 처리되는 경우가 종종 있어 이 경우에는 직접 문의해야 한다. 또한 근린생활시설이라고 적혀있다면 업무용을 좋게 포장한 것이니 주의해야 한다.
짓는 과정이 복잡하여 공급이 상대적으로 더딘 아파트와 달리 소형 오피스텔은 작은 땅으로도 지을 수 있기 때문에 공급이 수월해서 다시 매매하는 경우 보통 분양가격이 크게 변하지 않는다. 물론 소형 오피스텔도 입지에 따라 가격이 오르는 곳은 오른다. 또한 이런 특징 때문에 재판매 시 제값을 받기 힘드므로 소형 오피스텔은 투자대상에서 꽤 하위권에 위치한 편이다. 환금성이 좋지 않기 때문에 장기보유로 이득 보는 경우는 드물며 대부분은 짧은 기간에 월세를 잘 받아서 원금에서 약간 이득본 다음에 빠르게 파는 경우가 많다.
오피스텔 구입 시 취득세를 아파트보다 많이 낸다: 자본금이 많을 경우 크게 생각하지 않아도 되는 점이지만 단점은 단점이다. 아파트의 경우 취득세가 1.5~2%대에서 맴도는 편이지만 오피스텔의 경우 4~5%에 육박한다. 즉 오피스텔을 살 경우 실제표시된 가격에 비해 5%의 여유금을 더 준비해야 한다는 소리. 여기에 부동산 등기 비용, 복비, 인테리어 비용까지 포함하면 추가금은 더 늘어난다
세월에 따른 시세변동이 사실상 전무하며, 오히려 하향세를 타는 (=팔때 손해보는) 경우까지 존재한다. 이 사실은 대부분의 오피스텔에 해당된다. 단, 서울 강남 등 주요 지역의 경우 수요가 워낙 높기 때문에 물가상승률 정도로 올라가는 경우도 많다. 시세 변동 및 실거래가 추이를 잘 참고할 것. 사실, 부동산의 가격을 결정하는 요소를 잘 따져보면 이는 타당하다
아파트나 주택의 경우 상대적으로 건물보다는 토지지분율이 높은 편이고(즉 아파트를 분양받거나 살 때 내는 대금은 토지를 구매하는 데 비교적 많이 사용됨), 오피스텔이나 상업용 건물은 용적률과 건폐율이 높은 특성상 건물의 비중이 큰 편이며 절대적인 액수도 동일입지 동일평형 기준 작은 편이다. 그리고 당연하겠지만 토지는 감가상각이 없으며, 건물은 노후화 정도에 따른 감가상각이 있다. 따라서 오피스텔은 상대적으로 시세변동이 적은 게 정상이라는 것이다.
오피스텔 기준시가 정기고시
국세청은 상속세 및 증여세법 제61조와 소득세법 제99조에 따라 2024년 ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣를 정기 고시합니다.
기준시가는 오피스텔과 상업용 건물의 상속·증여세 등을 과세할 때 시가를 알 수 없는 경우 사용하며, 재산세·종합부동산세와 같은 보유세 및 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 적용하지 않습니다.
*재산세·종부세 및 건강보험료 등은 행안부의 시가표준액 적용
이번 고시 물량은 전년 대비 5.9% 증가한 229만 호(오피스텔 122만호･상가 107만호)이며, 금리상승 및 부동산경기 침체의 영향으로 오피스텔은 전년 대비 평균 4.77%, 상업용 건물은 평균 0.96% 기준시가가 하락하였습니다.
지역별로 살펴보면, 오피스텔은 충남 13.03%, 전북 8.3%, 대구 7.9%, 상가는 세종과 울산이 각각 3.27%, 3.19%로 하락률이 두드러집니다.
○반면, 서울과 부산은 상대적으로 하락폭이 낮았으며, 1㎡당 기준시가가 가장 높은 오피스텔은 서울 강남구의 ‘더 리버스 청담’(12,855천원), 상가는 종로구의 ‘동대문종합상가 디동’(26,425천원)인 것으로 나타났습니다.
참고로, 오피스텔·상업용 건물에 대한 취득세·재산세 및 종합부동산세와 건강보험료 등 사회보험료 부과 시에는 행정안전부의 시가표준액이 적용되며, 국세청에서 고시하는 기준시가는 활용되지 않습니다.
고시 현황
이번 고시는 2024.1.1. 이후 상속·증여하거나 양도하는 분부터 적용되며,고시되는 부동산의 가격조사 기준일은 2023.9.1.입니다.
○고시하는 금액은 각 호별 단위 면적(㎡)당 가액으로, 각으로, 호별 기준시가는 단위 면적(㎡)당 고시가액에 해당 호의 면적(전용면적과 공유면적의 합)을 곱하여 산정한 금액으로 합니다.
고시 물량은 오피스텔 122만호, 상업용건물 107만호, 총 229만호229만 호로 전년 대비 5.9% 증가하였습니다.
[연도별 기준시가 고시현황]
| 시행 년도 |
계 | 오피스텔 | 상업용 건물 | 복합용 건물* | ||||||
| 동수 | 호수 | 동수 | 호수 | 동수 | 호수 | 동수 | 호수 | |||
| 계 | 오피스텔 | 상업용건물 | ||||||||
| 2024 | 33,111 | 2,289,626 | 12,465 | 374,234 | 12,034 | 927,690 | 8,612 | 987,702 | 843,833 | 143,869 |
| 2023 | 31,764 | 2,162,068 | 12,018 | 353,492 | 11,583 | 874,227 | 8,163 | 934,349 | 800,915 | 133,434 |
| 2022 | 27,755 | 1,871,970 | 9,074 | 192,864 | 11,056 | 808,968 | 7,625 | 870,138 | 745,340 | 124,798 |
| 2021 | 24,132 | 1,565,934 | 10,658 | 205,570 | 8,575 | 630,989 | 4,899 | 729,375 | 631,145 | 98,230 |
| 2020 | 22,581 | 1,443,701 | 9,847 | 180,509 | 8,291 | 604,384 | 4,443 | 658,808 | 567,712 | 91,096 |
* 복합용 건물: 1동의 건축물 내 오피스텔과 상업용 건물이 모두 있는 건축물
고시 가격은 부동산 경기침체 및 금리상승 기조가 이어지며, 전년도보다 오피스텔은 평균 4.77%, 상업용 건물은 평균 0.96% 하락하였습니다.
지역별로 살펴보면, 오피스텔은 충남이 13.03%로 가장 많이 하락하였으며, 전북이 8.3%, 대구가 7.9% 하락하였습니다. 상가는 세종과 울산이 각각 3.27%, 3.19%로 대표적인 하락지역이며, 한국부동산원에 따르면 유동인구 부족으로 인한 상권침체 및 공실 장기화가 하락세 주요 원인으로 판단됩니다.
[연도별 기준시가 변동률]
| 시행일 | 구 분 | 전국 | 서울 | 경기 | 인천 | 대전 | 광주 | 대구 | 부산 | 울산 | 세종 |
| '24.1.1. | 오피스텔 | -4.77 | -2.66 | -7.27 | -4.44 | -4.40 | -5.58 | -7.90 | -1.93 | -3.89 | -1.78 |
| 상업용 건물 | -0.96 | -0.47 | -1.05 | -1.54 | -2.21 | -2.09 | -2.25 | -0.92 | -3.19 | -3.27 | |
| '23.1.1. | 오피스텔 | 6.06 | 7.31 | 6.71 | 3.98 | 5.08 | 0.67 | -1.56 | 2.90 | 0.38 | -1.33 |
| 상업용 건물 | 6.32 | 9.64 | 5.10 | 2.39 | 2.07 | 1.27 | 2.21 | 3.89 | 0.61 | -3.51 | |
| '22.1.1. | 오피스텔 | 8.05 | 7.03 | 11.91 | 5.84 | 6.92 | 2.41 | 3.34 | 5.00 | -1.27 | 1.22 |
| 상업용 건물 | 5.34 | 6.74 | 5.05 | 3.26 | 1.72 | 3.31 | 2.83 | 5.18 | 1.44 | -1.08 | |
| '21.1.1. | 오피스텔 | 4.00 | 5.86 | 3.20 | 1.73 | 3.62 | 1.01 | 0.73 | 1.40 | -2.92 | -1.18 |
| 상업용 건물 | 2.89 | 3.77 | 2.39 | 2.99 | 1.75 | 1.67 | 2.82 | 1.29 | 0.87 | -0.52 | |
| '20.1.1. | 오피스텔 | 1.36 | 3.36 | 0.36 | -2.30 | 1.91 | 0.15 | -2.41 | -1.33 | -2.22 | -4.14 |
| 상업용 건물 | 2.39 | 2.98 | 2.64 | 1.21 | 1.67 | 2.33 | 4.25 | -0.17 | -0.35 | -4.06 | |
| '19.1.1. | 오피스텔 | 7.52 | 9.36 | 9.25 | 2.56 | 0.10 | 5.22 | 2.83 | 1.26 | -0.21 | - |
| 상업용 건물 | 7.56 | 8.51 | 7.62 | 6.98 | 4.76 | 5.44 | 8.40 | 4.51 | 1.69 | - | |
| '18.1.1. | 오피스텔 | 3.69 | 5.02 | 2.29 | 2.49 | -0.50 | 2.41 | 1.51 | 3.46 | 0.37 | - |
| 상업용 건물 | 2.87 | 3.67 | 2.17 | 2.78 | 1.21 | 2.89 | 4.03 | 2.86 | 1.37 | - | |
| '17.1.1. | 오피스텔 | 3.84 | 4.70 | 2.24 | 1.57 | 0.76 | 3.38 | 1.42 | 6.53 | 0.00 | - |
| 상업용 건물 | 2.57 | 2.47 | 2.12 | 2.12 | 2.27 | 4.19 | 4.14 | 5.76 | -1.43 | - | |
| '16.1.1. | 오피스텔 | 1.56 | 1.53 | 1.93 | 1.15 | 0.91 | 3.23 | 3.39 | 0.97 | 0.77 | - |
| 상업용 건물 | 0.83 | -0.57 | 1.28 | 1.08 | 0.23 | 1.63 | 5.97 | 2.18 | -0.39 | - | |
| '15.1.1. | 오피스텔 | 0.62 | 0.68 | 1.14 | 0.19 | 1.19 | 0.28 | 2.53 | -0.89 | 1.08 | - |
| 상업용 건물 | -0.14 | -1.25 | 0.27 | 0.18 | 0.91 | 1.24 | 2.52 | -0.03 | 0.82 | - | |
| '14.1.1. | 오피스텔 | 0.91 | 2.12 | 0.26 | -0.92 | -0.15 | 0.70 | 3.48 | -0.67 | -0.10 | - |
| 상업용 건물 | -0.38 | -0.80 | -0.49 | -0.02 | -0.72 | 0.14 | 3.23 | -0.19 | 0.99 | - | |
| '13.1.1. | 오피스텔 | 3.17 | 3.55 | 3.51 | 0.83 | -0.06 | 1.61 | 2.09 | 2.89 | 7.93 | - |
| 상업용 건물 | -0.16 | -0.15 | -0.50 | -0.16 | -0.20 | 0.14 | 1.52 | 0.66 | 0.97 | - | |
| '12.1.1. | 오피스텔 | 7.45 | 7.64 | 8.25 | 0.90 | 5.37 | 0.52 | -0.48 | 10.76 | 6.02 | - |
| 상업용 건물 | 0.58 | 1.73 | -1.02 | 0.06 | -1.74 | -0.21 | 3.70 | 4.20 | 2.74 | - | |
| '11.1.1. | 오피스텔 | 2.03 | 2.81 | 1.60 | 0.06 | -0.11 | -0.57 | -0.72 | 2.26 | -0.67 | - |
| 상업용 건물 | -1.14 | -0.60 | -2.24 | -0.90 | -1.13 | -0.74 | 0.17 | 1.45 | -2.94 | - | |
| '10.1.1. | 오피스텔 | 3.12 | 5.55 | 1.35 | 1.48 | 0.00 | -3.56 | -1.75 | -0.02 | -0.14 | - |
| 상업용 건물 | -0.26 | 0.26 | -1.17 | 1.69 | -0.13 | -0.95 | -2.06 | 0.76 | -1.41 | - | |
| '09.1.1. | 오피스텔 | 2.96 | 3.41 | 3.93 | 1.64 | -1.00 | -2.39 | -0.59 | -0.12 | 0.40 | - |
| 상업용 건물 | -0.04 | 1.26 | -1.12 | 1.11 | -1.80 | -2.69 | -0.76 | -0.13 | -1.78 | - | |
| '08.1.1. | 오피스텔 | 8.28 | 9.33 | 7.71 | 7.97 | 8.16 | 6.96 | 6.75 | 5.20 | 7.79 | - |
| 상업용 건물 | 7.95 | 10.44 | 5.46 | 10.46 | 5.99 | 7.48 | 7.06 | 7.45 | 6.57 | - | |
| '07.1.1. | 오피스텔 | 6.45 | 7.46 | 5.69 | 6.43 | 7.14 | -2.72 | 6.17 | 5.14 | 4.45 | - |
| 상업용 건물 | 7.33 | 9.98 | 5.79 | 8.45 | 6.00 | -7.89 | 6.35 | 6.54 | 4.63 | - | |
| '06.1.1. | 오피스텔 | 14.97 | 14.83 | 16.25 | 16.47 | 6.48 | 13.74 | 7.08 | 13.08 | 16.22 | - |
| 상업용 건물 | 16.79 | 18.90 | 16.59 | 14.80 | 11.31 | 7.26 | 16.43 | 15.09 | 16.03 | - |
[지역별 기준시가 변동률]
| 구 분 | 오피스텔 | 상업용 건물 | 구 분 | 오피스텔 | 상업용 건물 |
| 전국 | -4.77 | -0.96 | 세종 | -1.78 | -3.27 |
| 서울 | -2.66 | -0.47 | 강원 | -4.73 | 해당없음 |
| 경기 | -7.27 | -1.05 | 충북 | -5.22 | |
| 인천 | -4.44 | -1.54 | 충남 | -13.03 | |
| 대전 | -4.40 | -2.21 | 경북 | -6.90 | |
| 대구 | -7.90 | -2.25 | 경남 | -4.43 | |
| 광주 | -5.58 | -2.09 | 전북 | -8.30 | |
| 부산 | -1.93 | -0.92 | 전남 | -6.92 | |
| 울산 | -3.89 | -3.19 | 제주 | -7.26 |
서울과 경기, 부산의 일부 지역은 소폭의 상승세 또는 보합세를 보이는 지역도 있었으며, 한국부동산원에서는 이들 지역의 유동인구 증가, 재개발･재건축으로 인한 투자수요 증가를 그 원인으로 꼽았습니다.
한편, 1㎡당 기준시가가 가장 높은 오피스텔은 ‘더 리버스 청담’(강남구, 12,855천원), 상가는 ‘동대문종합상가 디동’(종로구, 26,425천원)인 것으로 나타났습니다.
기준시가 열람 및 재산정
2023.12.29.(금) 09:00부터 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)와 모바일 홈택스(손택스)에서 열람할 수 있습니다.
2024년 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 기준시가 재산정을 신청할 수 있습니다.
-국세청 누리집(www.nts.go.kr) 초기 화면(우측) 알림판 또는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가 조회화면 하단의 「2024년 오피스텔·상업용 건물 기준시가 열람 및 재산정 신청」
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