우리나라 주택 보급률은 2018년 기준으로 104%라고 한다. 주택수를 가구수로 나눈 값이다.
여기에서 가구수가 적게 집계될 수 있다고 한다. 외국인가구와 집단가구가 제외되기 때문이란다.
국내 거주 외국인 약 200만명(50만 가구)이 계산에서 포함되지 않는다. 불법체류 외국인도 물론 통계에서 누락된다.
최근 1인 가구가 급격히 증가하여 주택 시장에 많은 영향을 주고 있다고 한다.
우리는 언제부터 '내집 마련'이 인생 목표가 되었나?
결국, 인구 감소만이 해법인가? 수도권 집중이 해소되면 되나?
집을 마련하는데 공인중개사를 빼놓을 수 없다. 전세사기에서 공인중개사가 사기에 가담한 사례를 살펴 봄으로써 예방하고자 한다. 정부 조사결과를 살펴봅시다.
주택산업연구원은 2023년 주택시장 전망을 발표하였다. (출처: KDI 경제정보센터 2022.12.14.)
(공급부족지역) 서울과 경기, 부산, 울산에서는 공급부족이 클 것으로 예상되며, 서울의 ‘23년 수급지수는 65.9로 2021년 이후 60선을 지속하여 수급 불균형이 심각한것으로 나타났다.
(공급초과지역) 대구는 ‘18년부터 초과공급이 누적되는 상황으로 주택가격 하방압력으로 작용하고 있으며, 인천 역시 초과공급 상황 지속되고 있다.
(매매거래 추이) ‘22년 10월 기준 주택매매거래는 전년 동기간 거래량 대비 49.7% 감소하여 45.0만 건을 기록하였음. 최근의 매매 거래량 추이를 감안했을 때 11월~12월에도 월 4~5만 건의 매매거래로 거래침체가 지속될 것으로 예상되는 바, ‘22년 한 해동안 전년 대비 46.9%감소한 54만 건의 거래를 기록할 것으로 추정됨.
(주택가격 동향) 현재 우리나라는 우크라이나 전쟁으로 인한 경기침체와 고물가 현상, 고금리 정책으로 1997년 외환위기, 2008년 금융위기에 이어 큰 경제위기에 직면한 상황. 경제적 위기상황 속에서 주택가격 역시 침체국면에 진입하여 하락폭이 확대되고 있음.
특별점검 결과(요약)
국토교통부는 2023년 5월 22일부터 7월 31일까지 실시한 전세사기 의심 공인중개사 2차 특별점검 결과를 발표하였다.
이번 2차 점검은 지난 1차 점검(2.27.~5.17.)*에 이어 전세사기 의심 거래 대상을 확대하고, 점검지역을 수도권에서 전국으로 넓혀 233개 시·군·구의 공인중개사 4,090명을 대상으로 하였으며, 매매 및 임대차계약 중개과정에서의 공인중개사법령 위반행위 여부를 집중적으로 조사하였다.
점검 결과, 공인중개사 785명(19%)의 위반행위 824건을 적발하였으며, 관련 법령에 따라 75건을 경찰에 수사 의뢰하였고, 자격취소 1건, 등록취소 6건, 업무정지 96건, 과태료 부과 175건의 행정처분(278건)을 진행 중이며, 경미한 사항에 대하여는 점검 현장에서 경고 및 시정(471건) 조치하였다.
주요 위반행위로는 해외 체류 중인 공인중개사의 자격증 및 등록증을 대여하여 중개보조원이 중개사무소를 운영하는 등 무자격 중개행위를 하였거나,
분양업자, 바지임대인 등과 공모하여 깡통전세 계약서 작성대가로 일정 금액을 수취하며 전세사기에 가담하는 등 여러 유형이 적발되었다.
* 공인중개사 4,090명을 점검한 결과, 785명(19%)의 위반행위 824건 적발
사례1(공인중개사 해외 출입국 기록 대조)
중개보조원 B로부터 공인중개사 A는 타 직장에 재직 중이며 해외출장이 잦다는 사실 확인
공인중개사 A의 출입국 기록과 계약서를 대조한 결과,
공인중개사 A의 해외체류 기간('22.6.17 출국 ~ 베트남 체류 중) 중 체결된 계약건이 다수 발견되었으며, 중개보조원 B가 계약서에 서명한 사실도 확인(18건)
중개보조원 B는 공인중개사 A가 해외출장 중 본인이 △△공인중개사사무소 명칭과 공인중개사 A의 성명을 사용하여 중개업무를 수행하였고, 부재시 보고하고 서명하였다고 인정함.
중개보조원 B는 중개사무소 건물 주차장 입구에 광고물을 설치하면서 자신의 전화번호를 기재하여 광고
⇒ 자격증 및 등록증 대여로 공인중개사 A에게 자격취소와 등록취소 처분,
등록증 대여 및 공인중개사가 아닌 자의 중개대상물 표시광고로 공인중개사 A와 중개보조원 B 수사의뢰
사례2(미신고 중개보조원이 유튜브에 광고)
공인중개사 A에 대한 중개보조원 미신고, 중개대상물 인터넷 표시‧광고 위반행위와 관련된 민원이 접수되어 점검 실시
현장방문 결과 고용 신고되지 않은 중개보조원 B가 근무하고 있었으며,
유튜브 채널에는 분양, 매매, 전세 등 다수의 광고가 게시되어 있었고, 중개보조원 B는 그 중 분양 광고만을 게시하였다고 주장
확인결과 B은 무자격자임에도 위 유튜브 채널에 ‘0팀장’ 이라는 이름을 기재하고 “전세 또는 매매가능”, “다양한 대출상담 가능” 이라는 문구와 본인의 전화번호를 기재하였으며,
해당 채널의 계정 개설, 소유자 또한 B 본인이라고 진술
⇒ 공인중개사 A에게 중개보조원 미신고로 영업정지(1개월), 중개대상물 표시광고시 기재사항 누락으로 과태료(50만원) 부과
중개보조원 B는 공인중개사가 아닌 자의 중개대상물 표시․광고로 수사 의뢰
사례3(공인중개사 가격증 및 등록증 대여)
공인중개사가 아닌 사람이 중개업을 하고 있다는 신고를 받고 현장점검한 결과
공인중개사 A가 중개사무소 개설등록 후 B에게 사무실 운영을 맡긴 것으로 드러남
B는 중개보조원으로도 등록되어 있지 않았고
사무실에는 B의 위조한 공인중개사 자격증과 B의 공인중개사 대표명함 발견됨
⇒ 등록증 대여로 공인중개사 A 등록취소, 사무소 운영하고 있는 B는 수사의뢰
사례4(중개보수 초과 수수, 리베이트 수령)
공인중개사 A의 HUG 보증사고 1건과 관련 S 빌라에 대한 임대차 신고내역을 확인한 결과 6건(보증금 : 8억원)의 신고사실 확인
또한, ‘20년 사무소와 멀리 떨어져 있는 K 빌라 분양 시 이를 전담해서 전세계약을 진행하였으며 일부 전세사기 피해자가 있다는 민원이 있어 현장점검 시 관련 자료 확인결과 ‘20. 11월 ~ ’21. 2월 체결된 전세계약서 8건(보증금 : 12억) 확인
공인중개사 A에게 위 K 빌라와 분양관련 전세계약 배경 및 전세사기 관련 수사기관의 조사받은 사실이 있는 지 여부를 확인한 결과,
해당지역 타 매물 현장안내 시 위 신축분양사무실 직원을 알게 되어 1차례 중개를 진행하였고 이에 따른 수수료 500만원을 받았으며, 해당 건에 대하여 경찰 조사를 받았음을 확인
공인중개사 A는 추가로 중개한 계약 건들은 분양사 직원들이 임차인을 데려오면 대필 비용만 받고 계약서를 작성하였을 뿐 실질적 중개행위를 하지 않았음을 주장하나,
분양사로부터 일정 금액의 리베이트를 받는 등의 추가 전세사기 가담이 의심
⇒ 중개보수 초과수수로 공인중개사 A에게 업무정지(6개월),
거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위로 수사의뢰
사례5(바지 임대인 보증금 미반환 전세사기 의심)
공인중개사 A는 1차 특별점검에서 중개대상물 확인·설명서 상 민간임대사업자 여부 체크 누락으로 과태료 250만원 부과 처분
이후 2차 특별점검으로 인천에서 전입 온 공인중개사 B의 사고 물건을 조사하던 중 A가 해당 물건을 공동 중개한 사실을 확인하여 재점검 실시
공인중개사 A 재점검한 결과 ‘19년 ~ ’20년 2년간 총 17건(보증금 : 35억원)의 보증사고 집중 발생
등기부등본 확인결과, 전세 계약 후 소유자가 변경되었고, 변경된 소유자는 다른 지역에서도 전세 보증금 미 반환 사례가 다수 발생한 바지임대인(2400조직 등)으로 확인됨
또한 공인중개사 A는 대형 상업시설 인근 버스정류장 시설물 상에 신축빌라 분양 · 입주 · 매매 · 전세 등의 표시·광고(대표자성명 미기재)를 하고 있었던 것이 다른 진정 민원을 통하여도 확인되었으며,
F 플랫폼에서 공인중개사 A를 조회한 결과 “00마켓에서 보고 왔어요.라고 말해보세요! 신축빌라분양 수수료 무료”란 문구가 있어 분양 사업자 등과 연계된 전세사기가 의심
⇒ 중개대상물 표시·광고시 기재사항 누락으로 공인중개사 A에게 과태료(50만원) 부과
거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위로 공인중개사 A, B 수사의뢰
사례6(대리인계약 후 사후위임장 약속 미이행)
임차인 D가 2020년 3월 23일 계약 당시 임대인 C 참석 없이 대리인 E씨와 계약.
계약당시 공인중개사 A의 ‘대리인 E는 해당 오피스텔에 여러 채를 보유하고 있어 믿을만한 사람이며 추후에 위임장을 주겠다’는 말을 믿고 계약을 하였음.
계약서상에 임대인 C의 전화번호를 적어야 되는 칸에 대리인 E의 전화번호가 적혀 있으며 특약사항에도 E의 계좌로 돈을 송금한다는 내용이 있으며, 위임장도 주지 않음
점검 당시 제출된 위임장은 계약일 이후인 2020년 3월 27일에 작성된 것임.
대리인 E가 해당 호실의 실소유자로 의심되며, 해당 오피스텔 중 E가 소유하고 있는 호실 등기부등본 조회 결과 몇 개 호실에 가압류, 근저당 설정
또한, 임차인 D가 요청하는 것은 계약서를 임대인 C와 대면하여 다시 작성하는 것이었으나 공인중개사 A는 여러 가지 핑계를 대며 5월부터 지금까지 계약서 작성을 미루고 있음.
⇒ 전세사기로 발전하게 될 가능성 높아 수사 하는 게 맞다고 판단되어 공인중개사 A, 임대인 C, 대리인 E에 대하여 수사의뢰
마무리
주택, 상가 등 부동산을 거래할 경우 공인중개사의 말을 믿을 수 밖에 없다.
일반인들은 부동산 거래 경험이 없거나, 관련 정보가 부족하여 중개인 보다 약자의 위치에서 거래를 한다.
공인중개사 또는 중개보조인의 자격을 확인해야 하겠습니다.
매매 또는 임대차 계약을 하는 경우, 본인 신분증과 계약서 상의 신분(성명, 전화 등)을 확인해야 합니다.
부동산 거래 시 그 값(부동산 대상물건)은 정확히 알 수 없습니다.
급하게 일을 하다보면 그르치게 되는 경우가 많으니, 시간 여유를 두고 확인해야 하며, 주변 또는 유사 부동산 매물 물건을 비교해 봐야 하겠습니다.
계약서는 매우 중요하니, 계약서 작성 (도장 직인) 전에 사본을 받아 보고 몇 번을 읽어보고 의문나는 것은 질문하여 확인해야 하겠습니다.
행정사에게 도움을 요청하는 것도 좋은 방안입니다.
* 행정사 비용은 높지 않으니(통상 00만원), 해당 지역에서 개업중인 행정사에게 해당 부동산에 대해 그리고 계약서에 대해 문의하는 것도 좋을 것입니다.
2023.08.11 - [일상과 생각] - 셀프 집값, 아파트 허위거래신고 조사결과
셀프 집값, 아파트 허위거래신고 조사결과
국토교통부는 2023년 8월 10일 실거래 시스템에 고가의 허위계약 신고을 올렸다가 취소하여 시세를 교란하는 사례에 대한 기획조사 결과를 발표했습니다. 조사결과 시세조종 목적으로 신고가 신
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